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不動産用の物件を購入する時に絶対注意!耐用年数ってどう考えればいい?

153 views 2016.11.7
不動産用の物件を購入する時に絶対注意!耐用年数ってどう考えればいい?
目次

1.建物の構造や用途によって決まる耐用年数

2.ローンも貸し出し期間も耐用年数が影響する

3.減価償却と耐用年数

1.建物の構造や用途によって決まる耐用年数

不動産投資用の物件を購入する時に確認しておかなくてはならないのが、耐用年数です。
耐用年数は税法によって建物の構造や用途に応じて、木造の住宅用建物は耐用年数が22年、RC造(鉄筋コンクリート造)・SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の事務所用建物が50年などと明確に決められています。
実際の建物は同じ構造・用途でも立地や使い方によって状態などが大きく違いますが、不動産投資では税法上の耐用年数が大きな意味を持ちますので、他の内容と共にきちんと確認しておかなくてはなりません。

新築の建物を購入する時は税法上の耐用年数がそのまま適用される事がほとんどですが、中古の物件を購入した時は税法の耐用年数から築年数を引いた残りの年数が実際の耐用年数となります。

まずは物件が何時建築されたのかと構造・用途を、確認して下さい。ここで耐用年数を間違えてしまうと、後々の投資計画がズレたものになってしまいますので、書類で確認する共に建築の専門家にも聞いて確かめておきましょう。
出来れば当時者だけではなく、第3者の立場の専門家にも確かめておけば安心です。 建築の専門的知識がないと判断出来ない事もたくさんありますので、気軽に相談出来る専門家の知り合いを作るためにもセミナー等に積極的に参加しましょう。

物件によっては築年数を引くとマイナスになってしまう事もありますが、そのような場合は耐用年数を超えた建物と判断されます。

2.ローンも貸し出し期間も耐用年数が影響する

ローンも貸し出し期間も耐用年数が影響する
耐用年数は、銀行などのローンを利用する時にも大きな意味を持って来ます。一般的には耐用年数を超えるような貸出期間が設定される事は、あまりありません。そのため、ローンを利用して不動産投資を行う場合は、物件の耐用年数に応じた投資計画を立てる必要があります。

長期間ローンを利用したいのであれば耐用年数の長い物件、短期間のローンを利用するのであれば耐用年数の少ない物件でも扱う事が出来るでしょう。このような耐用年数とローンの貸し出し期間の関係を理解していないと、物件に申し込みをしてから銀行にローンの申し込みに入った時に、思うようにお金が借りられない事に気付く事になります。そうなると投資計画を最初から見直す事になって、投資用物件を探した時間と労力を無駄にしてしまうでしょう。

3.減価償却と耐用年数

減価償却と耐用年数
建物の耐用年数は、減価償却にも関係します。
減価償却は時間の経過と使用によって資産としての価値が減少する不動産に対して、取得するのに要した費用から耐用年数に応じた費用を引いて行く処理です。
減価償却によって実際に費用を使わなくても、毎年経費として損益計算に使う事が出来ますから、上手く減価償却を利用すれば節税対策としても有効な方法となります。建物の耐用年数が少ないほど一年間に必要経費として計上出来る金額は多くなり、耐用年数が多くなると計上出来る金額は少なくなります。

そのため、単に税金対策のために不動産を購入するのであれば、耐用年数が残り少ない中古物件が有利となりますが、そのような物件は入居希望者を探すのが難しかったり、売却出来ない可能性が高いので、不動産投資の対象としては魅力のあるものではありません。節税対策を意識する事も大切ですが不動産投資をするのであれば、投資物件として価値のあるもの探し、その後で節税対策を検討するべきです。

投資では如何に税法を有利に使うかがポイントとなりますので、減価償却についても理解しておくことが成功への近道になります。

減価償却費用を計算するのは面倒に感じられるかも知れませんが、経費については具体的な金額をしっかりと把握しないと、投資で利益を出すのが難しくなってしまうでしょう。減価償却費を簡単に計算してくれるパソコンソフトなどもありますので、減価償却の金額をきちんと把握するようにして下さい。
三田 照正

ライター三田 照正

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