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イールドギャップを理解して不動産投資

154 views 2016.11.17
イールドギャップを理解して不動産投資 出典:PhotoAC
目次

1.イールドギャップを理解する

2.プラスとマイナスのイールドギャップ

3.投資対象としてのイールドギャップ

1.イールドギャップを理解する

・不動産投資においてのイールドギャップの計算式

イールドギャップ=実質利回り(ネット利回り)-借入金利

上記の計算式で表されますが、投資物件の利回りには、経営にかかる管理費やそのほかの経費・運用費用を差し引いた実質利回り(ネット利回り)を使います。
この際の借入金利とは長期金利、日本では10年もの国債となります。

例えば8%の利回りが期待値である1000万円の物件を、3%の金利で1000万円借入する場合は、イールドギャップは8%-3%=5%となります。

収益性の判断をするための指標の一つとして利用しますが、投資物件の利回りが高くても、借入金利も高ければ収益性は低くなります。
反対に利回りが低かったとしても、金利も同様に低ければイールドギャップの値は高くなり、収益性ありと判断できるので、投資対象として検討余地があると言えるでしょう。

当然ですが、イールドギャップは高いほどレバレッジがかかります。 するとROI、投下資本収益率が高くなり、自己資金の回収期間が短くなります。より安全になると言えますし、回収期間が短くなれば、それを元手資金として次の投資へと進むことが可能になります。

・イールドスプレッド

こちらは金融商品間の利回りの差を示す指標となります。債権の利回りと株式の利回りを比べる尺度として用いたり、長期金利と株式益利回りを比べて株式相場の割安・割高の判断材料として活用します。

一般には以下の計算式となります。

イールドスプレッド=長期債の利回り-株式利回り

数値が小さいほど株式の相場感が割安で債権投資より株式投資が有利、逆に数値が大きいほど株式の相場感は割高になり、債権投資が有利ということになります。
このイールドスプレッドを逆にした、株式の利回り-長期債の利回り、がイールドギャップ、ということになります。

2.プラスとマイナスのイールドギャップ

プラスとマイナスのイールドギャップ 出典:PhotoAC
・マイナスのイールドギャップの発生原因は主に2つ考えられます。

利回りの低下と金利の上昇です。 金利の上昇は、ご自身でコントロールできるわけではなく、どうしようもありません。
これに対して、利回りの低下は、空き室対策をするなどして自身で工夫することが可能です。

また、マイナスのイールドギャップが生じている場合は、融資を受けての不動産投資は逆に損を出してしまうことになります。例えば、利回りが4%で借入金利が8%だった場合は4%程のマイナスのイールドギャップが発生していることになります。賃料収入によるインカムゲインでは、賃料収入額(利回り)よりも借入返済額の方が大きくなってしまうので気を付けたいところです。

・プラスのイールドギャップ

現在のような超低金利で資金を借りることができる場合は、イールドギャップが2~3%程度になることが見込めるので、自己資金が1割程度でも継続的なインカムゲインを得て、キャッシュフローをプラスに持っていくことが可能でしょう。
イールドギャップが高いほど、投資妙味が大きいと言われる所以ではないでしょうか?

3.投資対象としてのイールドギャップ

投資対象としてのイールドギャップ 出典:PhotoAC
現在の日本は超低金利であり、世界的に見てもイールドギャップは高い状態なので、不動産投資に参入するタイミング的には丁度良いと言えるかも知れません。

一般的には、不動産投資におけるイールドギャップの目安は2%以上と言われています。 ただし、これは一つの指標にすぎず、投資判断の際には、融資金額・金利・返済期間を総合的に考える必要があります。 これにより、各人によって言うことや投資対象が異なってくる現象が起きるのです。
中でも、融資期間については大事です。この考えが抜けているとキャッシュフローに大きな差が生じてしまいます。イールドギャップが同じでも、融資期間が15年と25年ではその差は歴然たるものとなります。万人共通の数値というわけではなく、投資対象への一つの検討指標として認識しておきましょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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