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現物購入よりもREITはおススメなのか?

186 views 2016.11.17
現物購入よりもREITはおススメなのか? 出典:PhotoAC
不動産投資をするにあたって、現物不動産を思い浮かべることが通常なのかもしれませんが、今や小口化商品として挙げられるのがREITでしょう。この仕組みなどを把握して失敗しないような知識を身につけておくことは選択肢を増やすことに繋がることになると考えられはしないでしょうか?

不動産投資の分散を考えた場合に両方保有するという手法も考えられます。この分散投資には運営のリスクも含めて考えることが必要でしょう。
目次

1.不動産投資信託

2.現物不動産とREIT

3.参入するならどちら?自分に適した資産運用

1.不動産投資信託

もともとアメリカ生まれの仕組みで不動産投資信託のことです。
投資家から集めた資金でマンションやオフィスビル、宿泊施設など多岐に渡る不動産を購入し、そこから得た賃貸収益や売買益を各投資家に配当する、といった仕組みになっています。
金額が大きいため個人では難しい物件にも投資することが可能となります。

2.現物不動産とREIT

現物不動産とREIT 出典:PhotoAC
それぞれのメリット・デメリットを踏まえて比較検討してみましょう。

現物不動産では、レバレッジを利かせてより多くの利益を得ることが可能です。自分の裁量によるところが大きく、工夫次第で付加価値を付けることができます。 安定した経営が続いたうえで、売却時に残債よりも高値で売ることができれば多額のキャピタルゲインを手にすることもできるでしょう。また給与所得との損益通算で節税効果を見込むことができます。しかしながら、やるべきことが多分に挙げられます。

入居者の確保、各種問合せ、トラブル・クレーム対応、大規模修繕、リフォーム、各機関との連携、確定申告など。 ただこれは、どこまでを自分でするのか、何を管理会社に任せるのか、によって掛かるコストや労力は変わってきます。

一方、REITの場合では、低額からの投資が可能であり、購入後のやるべきことはほぼありません。管理業務を運用会社が全て行うので、投資家は最終的な配当を手にするだけとなります。この配当利回りが高めなのも魅力の一つといえるでしょう。個人投資家向け少額投資非課税制度、いわゆるNISAもREITを対象として含めているので年間上限100万円ですが、非課税になるのも嬉しいところです。

ただし、投資法人が倒産すると何も残りませんし、上場廃止にでもなると大損害を受けます。
不動産市場の賃料相場や金利の変動などで配当が下がること等も考えられます。

3.参入するならどちら?自分に適した資産運用

参入するならどちら?自分に適した資産運用 出典:PhotoAC
手間がかからずに配当を得るREITと自分でコントロールできてレバレッジ効果のある現物、これが双方のメリットというところでしょうか。

・これからが参入タイミングならば

REITは少額から参入することができ、資産運用初心者の取り掛かりとしては始めやすいと思いますが、値動きが激しいところもありますので、大きな資産を扱うのには向いていません。そうなってきた時は、リスクコントロールでき、融資を活用した投資効率の良い現物不動産へと投資先を移行することが良いかもしれません。

・既存の不動産投資家ならば

実のところ現時点で不動産賃貸業を生業としておられる方にもREITは選択肢として数えられると思います。
分散投資をするには有力な候補ですし、慣れている不動産の評価をするのであれば、さほどの労力、手間にもならないのではないでしょうか?
得ている利益の再投資先が見つからない時など、REITからの運用益があれば資産の加速にもお役に立つことが考えられます。同時に損失のことも考慮する必要があるので安易なことはできませんが。

順調に収益を伸ばしている方はともかく、なかなか収益不動産の現物が出にくい、買いにくいご時世に新しい投資先として検討の余地はあるのかも知れません。

REITにも現物不動産にも、それぞれの良い点と注意すべき点があります。自分の環境・状況によって、適切な投資を選択していくようにしましょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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