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競売物件は大丈夫か?購入のポイントと注意点

100 views 2016.11.21
競売物件は大丈夫か?購入のポイントと注意点 出典:PhotoAC
不動産投資で成功するための要素として大きいのが利回りです。利回りの高い物件を取得するには、いかに安く物件が購入できるか?というのもポイントになります。<br>
そこで選択肢のひとつとして競売物件に注目してみましょう。近年では一般の方でも競売で不動産を取得される人が増えてきています。
目次

1.競売物件について

2.競売物件に関するそれぞれ3つのメリットとデメリット

3.競売物件情報の入手と3点セット

1.競売物件について

競売物件の大部分が、債務者が資金繰りに困って支払いができなくなり、担保にしていた不動産が売りに出されたものです。
債権者が、あらかじめ抵当権をつけていた不動産を裁判所に申立し、これを受けて裁判所は不動産を差し押さえ、入札という形で競売を開始します。

2.競売物件に関するそれぞれ3つのメリットとデメリット

競売物件に関するそれぞれ3つのメリットとデメリット 出典:PhotoAC
・メリット

まず、何と言っても物件購入費用が抑えられる点でしょう。競売物件は市場価格よりも低く評価されるため4割~6割程度で売買され、購入できる可能性があります。 期間入札での入札がない人気なし物件の場合、特別売却という先着順方式のこともあります。

2つ目としては、競売物件の管理は裁判所なので売買契約の取引は裁判所とかわすことになります。相手方の信頼性は安全だと言えるでしょう。所有権移転登記を裁判所側で処理してくれるのも助かります。
ただし、この場合、契約自体は裁判所ですが、売主ではないので、通常考えられるサービスは買主が行う必要があります。これはデメリットで後述します。

3つ目には、掘り出しものに出会える可能性があるということです。
もともと売るつもりではなく、借金返済のためなどに売らざるを得ない物件なので、店舗や事務所、オフィスビルやマンション一棟など、普段目にすることのない物件に出会えることがあります。

・デメリット

基本的に家屋内部を見ることができません。ですから家屋の中がどういう状況になっているのか?前占有者が住み続けていないか?それが分かりません。立退料目的で居座る輩がいることもありえます。

2つ目は、責任追及ができません。通常の不動産取引と違い、瑕疵担保責任がないため、どのような傷みや不具合があったとしても、補修費の請求や契約の取り消しはできないので、あくまで自己責任となります。

3つ目は、落札できるか分からないということです。競争入札なので必ず落とせるとは限りません。入札の際には売却基準価格の20%を保証金として裁判所に納付する必要があり、落札できなかった場合に、この保証金は返還されますが、そこにかけた労力や時間は戻ってきません。取り下げや中止になることもあります。

以上3点は、通常の不動産売買では法律によって売主に課されている義務ですが、競売の場合は、その売主がいないということが最大のデメリットと言えます。

3.競売物件情報の入手と3点セット

競売物件情報の入手と3点セット 出典:PhotoAC
競売物件の公示情報はインターネットの不動産競売情報サイト(BIT)から確認することができます。もしくは管轄が裁判所なので探したい物件エリアの地方裁判所へ直接足を運びます。

3点セットとは、裁判所の競売物件情報閲覧室やBITで見ることのできる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの書類のことを指します。

「物件明細書」…競売対象物件を特定するための情報や売却条件などの資料
「現況調査報告書」…対象物件の現在の状況、住んでいる人がいるとすればその記載
「評価書」…物件周辺環境や法的な規制の説明。売却額算出の根拠を示す資料

競売物件は内覧ができませんので、この3点セットが物件に関する重要な情報源となります。

●投資対象としての競売物件

競売物件は通常の不動産会社からの仲介で購入するのとは異なります。その代り、初期投資費用を低く抑えることが可能で、利回りの良い物件を手に入れることが出来るかもしれません。反面、デメリットにより急に生じるかもしれない補修費用や完了するまでの時間、その間の賃料収入を得られないことに対する余裕はあるでしょうか?占有者との交渉も自ら行い、住宅ローンは事実上利用できません。
このような観点から、初心者は手を出さずに場数を踏んで、ある程度のキャッシュとキャリアを積んでから手掛けるようにするのが賢明でしょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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