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保有しているだけで掛かるランニングコスト、固定資産税

192 views 2016.11.21
保有しているだけで掛かるランニングコスト、固定資産税 出典:PhotoAC
目次

1.忘れないでおきたい費目

2.収益の有無に関わらずに毎年発生

3.土地と家屋に掛かる費用

4.固定資産税の還付

1.忘れないでおきたい費目

入居率や家賃相場は事前に念入りに調査し購入決定に至ると思います。
それでも時には読み誤ってしまうこともあるでしょう。その場合は付加をつけて物件価値を高めたり、営業活動を行うなどして予測が外れた場合でもリカバリーしていける可能性はあります。

一方で掛かる経費、ランニングコストとして不動産投資の場合、たくさんの費目があるわけですが、その内訳や費用は、ほぼ確定していますので、事前にしっかりと把握しておくようにしましょう。こちらは読み違いや見落としがあったとしてもリカバリーすることは難しいです。

書籍などでは、経費率は15%以内を想定するというような、割とアバウトな提言がありますが、そのままを信じ込むのではなく、よくよく注意して把握するようにしましょう。
何においてもそうですが、経費というものは意外と掛かるものです。

2.収益の有無に関わらずに毎年発生

収益の有無に関わらずに毎年発生 出典:PhotoAC
固定資産税や都市計画税は重要項目説明書や評価証明を確認することで、読み違いは発生しないのですが、これをしっかり確認しないまま購入すると、後になって驚いてしまう事態となります。
中には、これら固都税だけで年間賃料収入の10%超の物件もあります。

また、収益のあり・なしに関わらず保有しているだけで、しかも毎年発生してくる税金となります。

不動産投資に適切ではないと思いますが、一定額に満たない固定資産税評価額(土地30万、家屋20万)の場合には非課税となります。 こちらは少額なので、納税に必要な書類作成の手間や費用が納税額より高くつくことが考えられるためです。

その固定資産税の基本的な計算方法は

・固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%
・都市計画税額=固定資産税評価額×0.3%

という計算式になりますが、税率は各市町村で異なる場合がありますので事前に調べておくようにしましょう。

固定資産税の課税対象価格は固定資産台帳に登録されている価格を元に決められます。
この固定資産台帳は固定資産税を納付する市町村に保管されていますので、役所に行けば見ることも可能ですが、一般的には売買価格の7割程度の場合が多いでしょう。
また、固定資産税評価額は3年に1度見直しが実施されます。

3.土地と家屋に掛かる費用

土地と家屋に掛かる費用 出典:PhotoAC
実際のところ固定資産税は計算がとてもややこしく、一概に税率はいくらですとは断言しにくいものです。先に記述したように

・税率が自治体によって異なる
・3年ごとに見直しされる

この他に、面積と建物の構造によって特例がある、ということが挙げられます。

土地の場合、自宅やアパート・マンションが建つ住宅用地は軽減処置が設けられています。
家屋の場合は、劣化していくことになるので評価額は年々下がっていきます。
中古で購入の場合と、新築で購入の場合でも計算方法は異なってきます。

4.固定資産税の還付

固定資産税は毎年1月1日に、各地方自治体によって固定資産税評価額を算出し、納税額が計算されます。

実際に計算して決定するのが人に手によるので、ここで計算方法などに誤りが生じてくる可能性が出てきます。

その例として、「住宅用地を非住宅用地として扱っていた」「住宅用地を事業用地として課税していた」「登記上の床面積と課税明細上の床面積が違っていた」などがあります。

ただ、この事実は自ら指摘しない限り、余計な税金を支払い続けることになります。
しかし誤りを発見できた場合は、最大20年分までの還付と利息を受け取れる可能性があります。
法律上は5年分なのですが、条例で10~20年分の対応をしている自治体が多いようです。

ただし、全ての方に該当するわけではありません。
年間50万円以上の固定資産税を支払している、2世帯住宅に改築した場合、店舗と住宅スペースを併設した物件を経営している、周辺建物の相場価格と比較して高く感じられる、などいったことに心当たりのある方は自治体に問い合わせてみましょう。

審査申出・不服申立をして、課税ミスが認められた場合でも「本年より修正いたします」で終わることが多いので、還付請求をしなければいけないことを忘れないでおきましょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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