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瑕疵担保責任物件でも不動産投資対象になるのか?

140 views 2016.11.14
瑕疵担保責任物件でも不動産投資対象になるのか? 出典:PhotoAC
不動産投資を考える場合、不動産を購入し、これを運用することで利益を上げていくことになるでしょう。
不動産がなければ始まらないため、多くの場合、中古物件を購入しスタートします。
もちろん、新築の物件を購入するケースもありますが、利回りを考えても中古物件が多くなるでしょう。
目次

1.瑕疵とは一体何か

2.個人売買と宅建業者の違い

3.大きなメリットにつながる

1.瑕疵とは一体何か

不動産売買の契約書を見ると、必ず瑕疵担保責任ということが記載されてきます。
そもそも瑕疵とは何かといえば、単純に考えた場合、隠れた傷や欠損のことを指す言葉です。

不動産という高価なものを購入するのですから、傷や欠損があれば、その価値を大きく下げますし、購入しないかもしれません。そのため、異常があるのであれば、売主は問題点を買主に正確に伝える義務があります。問題があれば物件の価値が変わりますので、知らせないのは意図的にだますということになるからです。ですが、不動産というものは、表面上からはわからないこともたくさんあります。
そこで、通常の注意をしていても気がつかないような傷や欠損を瑕疵と呼んで区別しているのです。

この瑕疵は、いったいだれの責任かということが重要となるでしょう。
瑕疵担保責任ということが、ひとつの考え方になりますが、何でも責任をとるというわけではありません。民法上は、買主は発見してから1年間は損害賠償請求や契約の解除請求ができるとされています。購入後の時間経過に関しては規定がないため、10年後であっても、20年後であっても、発見してから1年以内であれば構わないのです。
これでは、購入時にはすでにあった問題なのかどうなのかもわかりません。判別ができない状態となってしまうことから、売主の瑕疵担保責任を免除したり、期間を短縮したりする契約を結ぶのです。

2.個人売買と宅建業者の違い

個人売買と宅建業者の違い 出典:PhotoAC
中古物件ということを考えた場合、売主と買主が個人であることがほとんどでしょう。
収益物件として考えても、この図式が多くなります。
ここで問題になるのは、個人での取引で、仲介者として不動産会社が入っているだけです。そのため、瑕疵担保責任物件にしても、責任は取れないことが多く、免除することがほとんどになるといえます。これが免責物件です。

特に築年数が古い場合には、ほとんど免責物件であると考えていいでしょう。

現実的には引き渡し1か月程度で雨漏りしてしまうような物件は論外ともいえますが、不動産取引としては、まったく珍しいものではありません。それどころか、こちらが主流といってもいいでしょう。不動産投資の収益物件としても、瑕疵担保は免責であると考えておくことが無難です。

ところが、中には瑕疵担保責任物件と呼ばれるものがあります。条件として、個人売買ではないということがポイントで、売主は宅建会社である不動産業者であるということです。不動産業者は、プロである以上、瑕疵に関しても見分けがつくと考えられます。それを通知できないのは問題ですので、引き渡しから2年の瑕疵担保責任がつきます。
非常に数は少なくなりますが、こうした物件も見つけることはできるでしょう。

3.大きなメリットにつながる

大きなメリットにつながる 出典:PhotoAC
不動産投資ということを考えた場合、瑕疵担保責任物件であるということは、一定の保証があるということにつながって行きます。効力が強い瑕疵担保責任ということを考えれば、こうした物件を投資先に選ぶことは、大きなメリットにつながるでしょう。 ただし、問題があるとするのであれば、価格にあるともいえます。
不動産業者とすれば、瑕疵のリスクを抱えることになるため、事前に検査なども徹底して行うことになるでしょう。それだけのコストを抱えることにもつながっていくのです。

それでも、将来的に大きなリスクを軽減できるということになるのですから、瑕疵担保責任物件であることは、メリットであるといっていいでしょう。
佐藤 克也

ライター佐藤 克也

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