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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.3】不動産投資と相続税

203 views 2016.11.22
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.3】不動産投資と相続税
高齢化に伴い考えなければならない、相続税と不動産の関係性についてお伝えします。


目次

1.相続税を支払う必要がない人の方が多い

2.相続税の具体的な計算方法とは?

3.不動産を購入することによってどの程度相続税が軽減されるのか?

1.相続税を支払う必要がない人の方が多い

高齢者の方が、相続税対策のために不動産を購入しているという話は、皆さんお聞きしたことがあるかと思います。

しかし、不動産を購入するとなぜ相続税対策になるのか?また、不動産を購入することによって、どの程度相続税を軽減することが出来るのか?ということについて、知識を持っている方は意外と少ないのが事実です。

私のようなサラリーマン大家が不動産を購入するとき、ライバルとなる他の買主は様々ですが、その中に相続税対策で不動産を購入する高齢者も含まれます。彼らがどういった目的で不動産を購入しているか知っておくことに損はありません。
まず、相続税を計算するうえで最初に考えなければならないのは、相続税の課税対象額が控除内に収まっているかという視点です。控除内に収まっているのであれば、現金で資産を所有していても相続税を支払う必要がないので、不動産を購入する必要がありません。

2.相続税の具体的な計算方法とは?

では、その控除金額をどのように計算するのか?ということですが、以下の算式で計算することになっています。

控除金額(基礎控除額) = 3,000万円 + 法定相続人 × 600万円

法定相続人というのは、簡単に言えば、遺産を相続する権利のある人です。

例を出すと、父、母、子供2人の家庭があるとします。この家庭で父が死亡した場合、母と子供2人が法定相続人となるため上記算式にあてはめて算定すると基礎控除額は

4,800万円 = 3,000万円 + 3人 × 600万円

となります。

もし、相続対象資産の課税対象金額が4,800万円以下であれば相続税を支払う必要がないため相続税を支払う必要がありません。もし、4,800万円以上であれば相続税対策をする必要性が出てきます。ただ皆さんの家庭・家族の実情を考えてみると、4,800万円もの遺産があり相続税を支払う必要がある家庭・家族はございますか?
おそらく、そこまで多くないと思います。

つまり相続税は主に富裕層に対して課される税金ということになります。

3.不動産を購入することによってどの程度相続税が軽減されるのか?

不動産を購入することによってどの程度相続税が軽減されるのか?
それでは、不動産を購入することによって、どの程度相続税が軽減されるか?ということについて現金で所有している場合を100として、お伝えします。

まず、不動産を購入した場合、土地部分と建物部分によって評価方法が異なります。土地の場合は、路線価という国税庁が発行している土地の価格に従って、評価されます。そして建物の場合は、市区町村が発表している固定資産税評価額に基づいて評価されます。

土地の評価に使用される路線価は、取引価格の80%とされています。また、建物の評価に使用される固定資産税評価額は、取引価格の70%とされています。

実際は、現在2016年11月時点で不動産価格が高騰しているため、取引価格と路線価及び固定資産税評価額の乖離はもっと大きいものになっており、相続税削減効果はもっと高くなっていると考えられますが、理論上は上記の割合とされています。

理論だけだと分かりにくいと思いますので例を出してお話ししたいと思います。
例えば、3,000万円の物件を購入して土地部分が30%、建物部分が70%だとしましょう。その場合、土地部分及び建物部分の相続税法上の課税標準額は以下の算式で、計算することが可能です。

■土地部分 = 3,000万円 × 30%(土地部分割合) × 80%(路線価) = 720万円

■建物部分 = 3,000万円 × 70%(建物部分割合) × 70%(固定資産税評価額) = 1,470万円

■合計金額 = 720万円 + 1,470万円 = 2,190万円

ということで、現金を所有していた場合、3,000万円に対して税金を課されていたのが不動産を購入したことによって、2,190万円に減額されました。

相続税も所得税と同様で、累進課税制度となっているので最終的な税金がどの程度軽減されるかについては個人によって異なりますが、仮に税率が20%だった場合、上記のケースであれば162万円((3,000万円 – 2,190万円)×20%)もの税金が軽減されるわけです。
大きいですよね。ただ、注意すべきは相続税が軽減されたとしても、その購入した不動産自体が立地が悪いものであったり問題物件であったりすると、その不動産を相続した方の重荷となってしまい本末転倒となり兼ねません。

相続税対策で不動産購入をされる方は、この部分を軽視して不動産仲介業者の口車に乗せられ、どうしようもない物件を購入してしまうことも多いようです。
ただ、彼らはキャッシュを持っているので、私たちサラリーマン大家は彼らに対抗すべく、情報網、フットワークの軽さ、経営経験等、彼らにないものを武器にして競合になった場合でも購入できる準備をするようにしましょう。
中林 準

ライター中林 準

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