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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.2】サラリーマン大家であり続ける理由

172 views 2016.11.15
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.2】サラリーマン大家であり続ける理由
サラリーマンで不動産投資を始める方は将来的には家賃収入だけで生活していくという、いわゆるハッピーリタイアを目指している方が多いと思います。
しかし現実的に家賃収入だけで生活できている人がいるか?というと、かなり少ないというのが現状です。
特に、昨今の不動産価格高騰しているが家賃水準は変わらないので利回りが下がっている状況ではなおさらハッピーリタイアするまで規模を拡大するのが難しくなってきています。
目次

1.不動産投資はサラリーマンだからこそできる?

2.”不動産投資は人生を豊かにするためにある” という考え方

1.不動産投資はサラリーマンだからこそできる?

私自身、不動産投資を始めようと思ったきっかけは独立起業のためでした。独立起業する前に、安定収益としてある程度の家賃収入が入ってくる仕組みを作りたい、そしてサラリーマンを辞めたいという思いを強く持っていました。
しかし5年間の賃貸経営を通じて私見ではありますが不動産投資はサラリーマンだからこそできるものであり、相乗効果を生んでいるということが身をもって分かり始めてきました。
そのように感じた理由は様々ですが、今日は2つの大きな理由についてお伝えします。

まずは融資です。

不動産投資を始め、その後の規模を拡大していくためには基本的に融資が必要です。全ての物件を全額キャッシュで購入できる人なんてほぼいません。従って、自分の信用を使ってお金を借りることが必須です。その際サラリーマンであるのと、自営業者であるのは天と地との差があります。銀行では格付けがあり上位1位、2位と最下位はほぼ固定されています。1位は公務員、2位は医者。これは皆さんにも想像がつくでしょう。 そして最下位は自営業者です。

自営業者である時点で個人で借入を行うハードルがかなり上がります。サラリーマンを辞めてから気付いたのでは遅いので、これは知っていた方が得です。ただ自営業者であっても法人を設立しており、3年以上安定的に黒字の確定申告をしている場合は、法人としての融資も可能です。しかしサラリーマンで不動産投資を始めたい人が、安定した法人も経営しているケースはあまり多くはないです。
不動産投資を始めるにしても、その後不動産を買い増していくにしても、自営業者になることによって信用面では大分格が下がるので、その部分は正しく認識するようにしましょう。

そして、2つ目は精神衛生的に、サラリーマン大家である方が枕を高くして寝ることが出来るという点です。家賃収入というと安定していると思いがちですが空室は必ず発生します。初期段階では月によっては、キャッシュフローがマイナスになることもあり得ます。そのような状況下で家賃収入だけを頼りに活きていくことは非常に危険です。

自由と安定はトレードオフですが、まさにサラリーマン大家を辞めて自由を取るか。それともサラリーマン収入という安定を取るかという話になってきます。そこで家賃収入もままならない状態で、その時の勢い、その時のサラリーマン生活に対する不満だけで辞めるのは非常にリスキーなことです。今後20年、30年というローン返済を考えなければなりません。

不動産投資は人生を豊かにするためにやっているものですので、今の自分の立ち位置、そして、将来のキャッシュフロー計画を考えたうえで人生設計をすることが重要です。

2.”不動産投資は人生を豊かにするためにある” という考え方

”不動産投資は人生を豊かにするためにある” という考え方
そもそもサラリーマン収入で生活費を賄い、不動産投資の収支が0で終わったとしてもローンを完済できれば勝ちだと私は考えています。収支が0でローンを完済できたということは他人のお金を使って、ローンを完済したと同じことです。

例えば30歳で不動産投資を始めた人が30年ローンを組み、スケジュール通りにローン返済を行った場合、60歳でローン返済の必要がない物件を所有することが出来るわけです。

現在、年金は、65歳から受給することが可能です。しかし、今30歳の人が60歳になった時には、かなり高い可能性で受給開始年齢が70歳以降になっているでしょう。そうなった場合、定年退職後はどうなるのでしょうか?サラリーマン収入しかない方にとって、この悩みは大きいものです。

しかし1つでもローン完済の不動産を所有していれば状況は大分変ります。将来に対する不安が緩和されます。
不動産投資では、家賃収入からローン返済をはじめとする支出を差し引いた金額がプラスにならないと負けと考えている方が結構いらっしゃいます。

しかし上記のように例えその金額が0だったとしても、投資としては勝ちです。

この記事は不動産投資をやっている方、これからやられる方にとっては、あまり盛り上がらない記事だとは思いますがサラリーマンを辞めることを全否定しているわけではありません。サラリーマンを辞めることを考える場合は1年、2年という短いスパンではなく、20年、30年先も考えたうえで、また上記のようなメリットがなくなったとしても、やっていける数値的根拠も考えたうえで決断をしてほしいということです。

不動産投資は人生を豊かにするためにあるということを忘れないようにしましょう。
中林 準

ライター中林 準

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