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はじめる前に知っておきたい不動産投資の予備知識

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26,204 views 2016.11.24
はじめる前に知っておきたい不動産投資の予備知識
はじめまして。わたしは実家や嫁ぎ先が大家でもなければ、過去に不動産業界でお仕事をしてた経験がありません。これまで不動産とは全く無縁だったどこにでもいる普通の主婦です。こんな私でも、現在10室の物件を所有し、大家さんをやっております。

私も、『パート主婦、戸建て大家さんはじめました!』という本を出版しておりますが、ちまたには不動産投資関連の著書で溢れかえっております。それだけ世の中には不動産投資が流行っているということなのです。
ですが、その著書に書かれているように、『やれば皆さんが成功できる!』という、そんな甘いものではありません。中には失敗されている大家さんもたくさんいらっしゃるのです。

これから不動産投資をはじめようとしている皆様には、是非失敗のない運営をして頂きたいと思っております。私も大きな失敗はないとは言え、少なからず失敗はして参りました。それも含め、私の体験談をお話しますので参考にして頂けると幸いです。
目次

1.不動産投資との出会い

2.主婦の私には、不動産投資が出来ないのか?

3.団体信用生命保険

4.物件購入価格以外にかかる費用

5.表面利回りと実質利回り

6.安い物件の落とし穴

6-1.再建築不可

6-2.借地権

6-3.事故物件

6-4.市街化調整区域

7.まとめ

1.不動産投資との出会い

私は現在パート主婦ですが、独身時代はアパレル関係や飲食関係の事務員としてバリバリ働くOLでした。お給料はそんなに良い方ではございませんでしたが、会社勤めをしているうちは毎月同じ額の収入があるのはとても有難いことでした。

そんなある日、私にも結婚を意識するような男性が現れ話はとんとん拍子に進みました。とても誠実な男性で結婚するには間違いない相手です。仕事もまじめにやっています。結婚して二人のお給料を合わせると、なに不自由なく生活ができると思いました。しかし、世の中そんなに甘くありません。主人とは遠距離恋愛。結婚して一緒に暮らすには私が今いる会社を辞めなくてはいけなかったのです。これまでの私の収入どころかOLとして培ってきたすべての経歴を捨てて嫁ぐことになりました。

そんな私が一人暮らしをしていた頃、たまたまテレビで見たのが『新築マンション投資』のCM。これが私の不動産投資との出会いです。
不動産投資との出会い
株やFXといったものは以前より知っておりましたが、不動産で投資が出来るということは、この時初めて知りました。早速、そのテレビCMの会社に「私、マンション投資がしたいです」と問合せたのですが、私が会社を辞めて結婚すると言ったとたん、その販売会社の営業マンの態度がコロっと変わったのです。いったいなぜなのでしょう?

2.主婦の私には、不動産投資が出来ないのか?

その「新築マンション投資」の販売会社の営業マンは、私の結婚相手の事をやたらと聞いてきました。「ご主人は、どんな会社にお勤めですか?」と聞かれ
「IT関係の会社でサラリーマンをしております」と言ったとたん「じゃあ、ご主人名義でマンションを買われた方が絶対にいいですよ!」というのです。
結婚前に失礼な話だとは思いましたが、万が一主人の身に何かあったときに団体信用生命保険の保険金がおりると言われました。

3.団体信用生命保険

団体信用保険とは、住宅ローンの借主が、債務を弁済する前に死亡または高度障害を負った際、生命保険会社が残債務を弁済してくれるという制度です。この団体信用生命保険に加入すれば、万一の際にも残された家族に債務が残らないため安心です。

実際、融資の組みづらい専業主婦は高額な新築区分マンションを購入することが至難の業なのです。銀行も信用のない主婦にはお金を貸しづらいのが現状です。ですので融資が付きやすいサラリーマンは販売業者にとっては優良な顧客となります。

主婦は不動産投資ができないというわけではありません。
もし、ご主人がサラリーマンであれば、ご主人を説得し、ご主人の信用で融資を組んで不動産を購入されることもある意味賢い方法です。
もしくは、あなたが勤続年数のある正社員であれば辞めてしまう前に、融資を組んで不動産を購入されるといいでしょう。 私の様に、会社を辞めてからでは金融機関はなかなか相手をしてくれません。 年収など条件は色々ございます。勤続年数は長ければ長い方がいいですが、最低でも2年、通常3年くらいあれば、審査のテーブルに乗せてくれることでしょう。 属性が決して高いとは言えない専業主婦でも、やり方次第で融資を組んで不動産投資を行うことは可能です。 ただ、当時の私は、営業マンに相手にしてもらえなかったことから「私にはお金を借りる力がない」と思い込んでしまいました。 そこで、こつこつ貯めた500万円を使って、現金で買える物件を探しはじめたのです。 一口に500万円で買える物件と言っても、物件価格以外にかかる費用があります。それを踏まえて考えなくてはいけません。

4.物件購入価格以外にかかる費用

それでは、物件価格以外に係る費用とは、どんなものがあるのでしょうか? 私が最近、実際に購入した400万円の区分マンションを例にあげると以下の通りです。

物件価格4,000,000
仲介手数料194,400
登記費用117,000
不動産取得税76,000
固都税精算16,861
管理費等精算3,613

合計4,407,874円

いかがでしょうか?
物件価格400万円に対しての費用は407,874円。目安として物件価格の1割くらいの費用がかかると思っておきましょう。

これ以外にもリフォームするならリフォーム費用、火災保険料、賃貸募集を客づけ業者に依頼する場合、契約が決まったら家賃に対して1ヵ月分の仲介手数料がかかります。

ではこの、物件価格+諸費用はいったい何年で回収できるのでしょうか。その目安になるのが「利回り」です。ここでは利回りの計算方法と2つの利回りをご紹介します。

5.表面利回りと実質利回り

・表面利回り(グロス利回り)
単純に年間家賃収入を物件価格で割ったものです。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

おおまかに判断するのに便利で、広く用いられる指標ですが、実際の投資では実質利回り(ネット利回り)を考慮することが重要になります。

・実質利回り(ネット利回り)
区分マンションなら、家賃から差し引かれる管理費・修繕積立金を踏まえて、物件購入の際にかかった「諸費用」を考慮して計算します。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100


いくら表面利回りが高くても、経費が莫大にかかるのでは意味がありません。実質利回りを重視しましょう。

もちろん、利回りが高いに越したことはないですが、立地もよくて、築年数が浅くて…と条件が良くなれば良くなるほど、物件価格も高くなります。

今のご時世、立地の良い新築アパートで表面利回りが8%でれば良い方だと聞きます。そんな中、私の所有する物件のほとんどが表面利回り20%以上です。
利回りだけを見ると魅力的ではありますが、その分リスクは高くなっていきます。高利回りをとるか、資産価値をとるか…次の項目に注意しながら物件探しをしてみましょう。
表面利回りと実質利回り

6.安い物件の落とし穴

家が300万円で購入できるなんて嘘のような話ですが、実際そういう物件もあります。なぜそんなに安いのでしょうか?例えばこういう物件です。

・立地が悪い
・築年数が経っている
・売り急いでいる
・再建築不可
・借地
・事故物件
・市街化調整区域

それぞれご説明させていただきます。

6-1.再建築不可

文字通り、いま建っている建物を壊して、新たに物件を新築することが出来ない物件になります。

なぜ、再建築が出来ないのかと言うと、建築基準法第42条にその土地が抵触しているからです。建築基準法の道路とは原則幅員が4m以上の道路の事をいいますが、特定行政庁が指定した4m未満の道路もこれに含まれます。再建築不可物件はこの42条に定められている道路に接していないのが原因と言われています。 また、道路が4m以上または特定行政庁が指定した道路に接していたとしても、当該地(建物が建っているまたは建てようとしている土地)の間口が建築基準法上の道路に2m以上接していないと原則建て替えができません。これを接道義務といいます。

6-2.借地権

借地権とは第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利ということです。地主さんに土地を借りる対価として毎月地代を支払います。土地付きの所有権物件を購入するより安価です。ただし、建物は自分のものだけど、あくまでもその下の土地は他人のもの。建物賃貸借契約上・借地借家法上で地主様との間にどうしても様々な制約が発生します。

例えば「増改築や名義変更等に伴い各種手数料が発生する」「売却や譲渡、増改築には地主様の承諾が必要」このような理由から、以前、私も借地権の物件を購入しようとしたことがありますが、地主さんとの話が纏まらず購入を見送ったことがあります。【旧借地権】と【新法借地権】がございますが、説明が長くなりますのでここでは割愛させていただきます。

詳しくはこちらをご参考にして下さい。
All About住宅・不動産

6-3.事故物件

過去にその物件で自殺や孤独死が起こったなど、心理的瑕疵のある物件をいいます。好立地で築年数も浅く綺麗な物件なのに価格が安いというのはもしかしたら事故物件なのかも知れません。このような物件は相場の2~3割近く安い価格で購入できる可能性はありますが、賃貸に出す時にも、これを告知する義務がありますので家賃は高く取ることは難しいです。

6-4.市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画区域の中で市街化を抑制するという意味を持った区域の事を言います。山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による無秩序、無計画な発展を防止しようとする動きです。
市街化調整区域には、基本的に住居も含め建物は許可なく建てられません。ただ、次のような例外もあります。

・農林漁業用のある一定の建築物
・国、都道府県、指定都市が建てる建造物
・都市計画事業の施工として行う建造物
・都市区画整理の一環として行う場合
・非常災害の応急措置として行う建築物
・仮設建築物など

7.まとめ

いかがでしょうか?
不動産投資も株と同じで安く買って高く売ることが基本ですが、安い物件には何か問題があるのです。それを理解したうえで、それでも投資が成り立つと思えば、前に進んでも良いと思います。

まずは、あなたが月いくらの手残り、CF(キャッシュフロー)を得たいのかという事を決めて、それを達成するためには、どれくらいの期間が必要かシミュレーションしてみましょう。

特に女性は融資を組むことに抵抗がある方も多いとは思いますが、私のように融資をなるべく組まずに買い進めていく手法は、目標達成までに時間がかかります。不動産投資は、投資なのにその資金を借りることができるというのが最大のメリットです。ご自身に合った手法を見つけて失敗しないように予備知識を身につけておきましょう。
舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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