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フリーレントは積極的に取り入れるべきか?

170 views 2016.11.25
フリーレントは積極的に取り入れるべきか? 出典:PhotoAC
アパート経営の理想状態は入居率100%であることです。退去者が出て空き室ができた場合は、すぐに次の居住者に住んでもらいたいものです。そこで活用できるのがフリーレントということになるでしょうか。
目次

1.賃貸経営のための具体的施策

2.物件にフリーレントを付ける場合

3.魅力的な物件づくりのために

4.付加価値を提供することで魅力をあげる

1.賃貸経営のための具体的施策

不動産投資家にとって、長期にわたる空き室はリスク・損失以外の何物でもありません。
フリーレントによって多少の損失が出ようとも出来るだけ早く空き室を埋めてしまう方が、結局は損失を少なく抑えられることになるかもしれません。
この時に早期退去防止のための文言は付け加えておきましょう。

また、不動産投資の出口戦略を考えた時に、収益物件を売却する際も不動産の資産価値を低下させないことに役立つでしょう。買い手は、当然利回りの良い物件を求めますので賃料下げしていない物件であれば、買い手も付きやすいでしょう。

自分の所有する物件にフリーレント期間を設けることは、本来得られるべき家賃収入を減少させるということになりますから、それなりのメリットを享受したいものです。

2.物件にフリーレントを付ける場合

物件にフリーレントを付ける場合 出典:PhotoAC
年数が経つにつれ、物件も古くなっていきますし、周辺環境にも変化が生じ、新築ができてきたり、学校の新設や商店の移転などが発生してきたりします。

そうなってくると、今までと同じ家賃帯で続けていくのは難しくなってきます。
収益とのバランスがあるので悩みどころではありますが、賃料の改定も必要なときが出てくるかもしれません。

そういった場合でも賃料ダウンを考える前に、まずはフリーレント期間を設定してみることで、入居に関する問い合わせの反応を見てみるのもいいかもしれません。

・フリーレント期間の設定例

ひとつの例として、契約してから実際の入居までに時間が掛かる場合に、賃料は入居契約日からで、それまでの間もすぐに使用してもよい旨を伝えます。要するに、最初からフリーレント期間を設けるのではなく、結果としてフリーレントのようになれば、貸主側も損をした感覚はなく、かつ入居者さんにも感謝され、お互いにクレームや苦情も出にくい環境をつくることに役立ちます。

論点はズレますが、空き室対策という点では金一封を営業マンに出す事案も。
敷金2ヶ月、礼金0という物件の場合、礼金を1ヶ月分としてそれを報奨金としていることもあります。
そうすることで、歩合制であるその地域の営業マン全員が、こぞってお客さんに当該物件をプッシュしていくことになります。

3.魅力的な物件づくりのために

魅力的な物件づくりのために 出典:PhotoAC
不動産投資を行うにあたり、住居・テナント問わず、安定収入をえるためには魅力的な物件にしておかなくてはなりません。家賃を下げれば容易に競争力はつきますが、収益に損害が出るため、他の差別化を図る方法を考えましょう。

・フリーレント期間を設ける(特にオフィス需要が高い場合)、賃料のまとめ払い
・礼金や敷金などの一時金の負担を軽くする、更新料を無料とする
・仲介会社に成功報酬を払う

このような条件面での工夫で、即効性のある空き室対策を施すことも可能でしょう。

4.付加価値を提供することで魅力をあげる

・インターネット環境の設置

今や当たり前と言える設備投資で、人気設備の1位にも挙げられています。
コスト負担にはなりますが、同時に家賃アップにもつながります。

・リノベーションや条件の緩和

ペット飼育を可能にすることや、築年数が経過している物件は原状回復だけでなく、少し予算を上乗せして、リノベーションすることもひとつの案です。
特に水回り関係には気を配ったほうが良いでしょう。配管のさびや漏水の対策も施す必要性があるかもしれません。

それぞれにおいて、メリットやデメリット、適している物件なども違ってきますが、管理会社などとよくご相談の上、フリーレントやその他の施策を組み合わせたりして、満室経営ができるよう、ご判断・取り入れを行ってください。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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