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これから需要が高まる「プロパティマネジメント」

135 views 2016.11.28
これから需要が高まる「プロパティマネジメント」 出典:PhotoAC
目次

1.「プロパティマネジメント」とは?

2.常に”オーナー目線”で提案するプロパティマネジメント会社

3.居宅用物件にも広がるプロパティマネジメント会社

1.「プロパティマネジメント」とは?

不動産投資におけるプロパティマネジメント(PM)とは、物件の所有者から委託を受けて、入居者の募集から建物の管理・賃料の請求や回収など管理業務全般を統括・運営することです。

1980年代のアメリカに端を発し、欧米では1990年代から盛んになってきました。
日本には2000年頃から導入されて以来広まってきました。

2.常に”オーナー目線”で提案するプロパティマネジメント会社

常に”オーナー目線”で提案するプロパティマネジメント会社 出典:PhotoAC
では、プロパティマネジメントによる管理と、従来の不動産会社による管理とはどこが違うのでしょう?

1番のポイントは、「物件の収益に対する姿勢」です。

従来の不動産会社による管理の場合、物件所有者から仲介や管理を委託されるわけですが、不動産会社と物件所有者との間で「利益相反」の関係になることがしばしばあります。

例えば、入居者が解約する場合、不動産会社の社員にとっては、言葉には出さなくても、心の中では「またこれで新たな仲介手数料が稼げる」と思って歓迎しているかもしれません。
賃貸仲介の社員の給料は歩合制が多いですからね。

しかし物件所有者から見れば、空室期間ができることへの不安や、室内の原状回復にかかる費用負担の発生など、解約によるマイナスの影響の方が大きいものです。
特に今は「ゼロゼロ物件」等、敷金礼金もどんどん削減される方向にあるので原状回復にかかる費用負担も大きくなっていますからね。
それに、解約が多ければ多いほど不安や損失も大きくなります。

他の例として、「家賃を減額すれば入る」と言っている入居希望者がいらっしゃった場合、不動産会社は仲介手数料を稼ぎたいがために、物件所有者に「家賃を減額しましょう!」と提案してくるかもしれません。
そうなれば、物件所有者にとっては、空室は埋まるものの、既に入居されている方々からも「うちも家賃を減額してくれ」と言われて、結局損失の方が大きくなるかもしれません。

このように利益相反になって、不動産会社の利益が優先された場合損失が発生しかねず、物件所有者にとっては大きなマイナスとなります。

これに対し、プロパティマネジメント会社は、物件所有者、つまり”オーナー目線”で、物件の収益最大化を考えた管理運営を徹底します。

例えば物件が古くなり空室が目立ってきた場合、従来の不動産会社なら仕方ないから家賃を減額するよう提案してくるかもしれません。

しかしプロパティマネジメント会社は違います。オーナー目線に立って「今ある物件の魅力をいかに引き出して収益につなげるか」を考えます。

結果、「家賃を減額したと思って、その分投資してエアコンをつけたり内装を模様替えするなどして部屋の価値を高めましょう。そうすれば家賃を減額せずに済んで、完済後はまた同じ家賃収入になりますよ。」と、できるだけ物件所有者の損失が少なくて済むような提案をしてくるでしょう。

このように、プロパティマネジメント会社は、常に”オーナー目線”からの収益を考えて提案・行動してくるのです。

3.居宅用物件にも広がるプロパティマネジメント会社

居宅用物件にも広がるプロパティマネジメント会社 出典:PhotoAC
プロパティマネジメントは、主に商業用物件を中心に広がってきました。
しかし現在では、居宅用物件にも広がりを見せています。

日本の人口減少や、敷金礼金の減額などによる貸し手の費用負担の増大などにより、今後の不動産投資市況は不安定な状態にあると言えるでしょう。
そんな中で、従来の不動産会社に管理を任せた場合、いい会社なら物件所有者の利益も考えてくれますが、どうしても不動産会社の利益も考えなくてはならないため、どっちつかずの状況に陥りがちです。

また、地元の不動産会社は主に個人的な経験からのアドバイスしかできませんが、プロパティマネジメント会社は全国区のものが多く、物件の仲介から管理、家賃収入などのキャッシュフローまでを専門的かつ包括的に考えてアドバイスしてくれます。

「所有と経営の分離」という言葉が時折聞かれますが、やはりそれぞれの分野はそれぞれの専門家が特化して管理運営した方が効率いいはずです。

そう考えると、今後は居宅用物件でのプロパティマネジメントの需要も高まっていくと思われます。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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