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プロパティマネジメントへの期待と役割

181 views 2016.11.28
プロパティマネジメントへの期待と役割 出典:PhotoAC
目次

1.本来のプロパティマネジメント

2.プロパティマネジメント(PM)業務

3.不動産投資家が求めるプロパティマネジメント

1.本来のプロパティマネジメント

賃貸物件の不動産管理は通常オーナー自身が行うか、管理会社などに委託します。 しかしながら近年、代行管理やコンサルティングが当たり前となり、オーナー自身がその維持管理やトラブル対応するのではなく、不動産代行管理をする人材を必要としています。

CPM(サーティファイ・プロパティマネジメント)というアメリカの民間資格を取得していると、円滑なプロパティマネジメントを行うことができると注目されています。
現在この資格を持っている日本人は200人くらいと言われていますが、一定レベル以上で不動産投資ができる証明ともいえるわけで、そのスキルを持ち合わせている人に不動産管理を任せることで、自然と収益の最大化も期待できそうです。

プロパティマネジメントやそのマネージャーに求められる役割は建物の維持管理だけでなく、その資産価値を最大限に高めて運用していくことです。

似たものとしてアセットマネジメントがありますが、投資用資産全体の管理手法であり、投資家の代理人としてプロパティマネジメントの選択や、収益の最大化を図ります。

2.プロパティマネジメント(PM)業務

プロパティマネジメント(PM)業務 出典:PhotoAC
対象は主にオフィスビル、商業ビル、マンションですが、その他駐車場なども取り扱います。
プロパティマネジメントの業務は以下の業務をカバーしていますが、大きくは運用と管理に分類されます。オーナーとテナントのつなぎ役というところもあるでしょう。

・リーシングマネジメント

オーナーに代わって建物を賃借するテナントの一連の管理業を行います。市場調査から適正な賃料を見極めて新規テナント誘致と審査を行い、空き室を改善し、物件の稼働率向上を狙います。
賃貸借契約の管理、賃料回収の方法や管理、クレームやニーズ調整にも対応します。各テナントとのリレーションにより良好な関係を構築し、双方の満足度の最大化も図ります。

・ビルディングマネジメント

良質な資産の維持は、メンテナンス業務によるところが大きいです。自主点検、法定点検、清掃に関するビル管理会社・警備会社等の管理監督、管理コストの削減を考えます。これらは入居者や訪問者の印象や顧客満足度という面でも大事な意味を持ってきます。

・コンストラクションマネジメント

建物や設備は年毎に劣化や不具合が起きてくるため、適切な処置が不可欠です。ビル診断や中長期的な修繕保全計画、工事費・業者の査定や中規模もしくは大規模のリニューアル計画を提案し、オーナーの意向に沿う管理計画を行います。CM発注方式を用いて各建築会社から競争価格を引き出し、建築コストの削減を図ります。

3.不動産投資家が求めるプロパティマネジメント

賃貸経営の目的や目標が明確なプロの大家さんや、不動産投資家にとって、プロパティマネジメントができる人は「収益を増やして、資産価値を高めてくれる人」です。

今後はアマチュアともいえる属性の大家業の人達も、収益の悪化等が進めば売却やコスト削減など、何かしらの策を検討する必要性がでてくるでしょう。
その時こそ、プロパティマネジメントが賃貸経営に必須となってきます。
物件運用リスクの極小化を図りながらも、投資効率を最大化して収益の最大化を実現してくれることが目指されるべきプロパティマネジメントというところでしょう。

オーナー側に沿った不動産運用代理業務として、不動産を一つの会社として捉えて、その収益の最大化やコスト削減など経営者目線で、また豊富な運用ノウハウを駆使して業務に携わるべきプロパティマネジメントですが、日本ではまだ名前だけを語っているような段階であることが多いようにうかがえます。
1度正しく、・オーナー所有の不動産からの収益を増やす・オーナー所有不動産の価値を増やす、という2つの大きな目的達成のノウハウだと認識を改めてみることが大事かもしれません。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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