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不動産投資におけるボラティリティの考え方 

186 views 2016.11.21
不動産投資におけるボラティリティの考え方  出典:PhotoAC
目次

1.投資対象としての不動産

2.不動産価格を決める要素

3.リスクの懸念

1.投資対象としての不動産

ボラティリティとは、価格の変動性(変動率)のことであり、ボラティリティが高ければ価値の大きな変動を意味し、反対に低ければ価値の変動が少ないということになります。「ボラが高い、低い」などと略されることが往々にしてあります。

投資対象として不動産を見た場合の特徴としては、この価格変動リスクが小さい、つまりボラティリティが低いことが挙げられます。

・不動産投資で得られる二つの利益

不動産投資で期待できる収益のひとつがキャピタルゲイン。物件の価格変動によって得られる利益があります。不動産価格が常に上昇し続けるとは限らず、下がってしまうこともあります。この価格変動リスクを懸念され躊躇される方も多いかとは思いますが、他の投資商品と比較した場合でも、その変動リスクはさほど高くないというデータが出ています。

そして、不動産投資で得ることのできるもう一つの利益がインカムゲインです。ここでのインカムゲインとは、すなわち家賃収入となります。実際のところ、投資対象として不動産を選択される場合は、こちらのリターンを得ることが主たる目的となることでしょう。 価格変動によるリスクも、ある程度カバーしてくれることが可能です。

不動産自体のボラティリティ変化というよりも、いかに安定したインカムゲイン、家賃収入を得ることができるのかがその焦点となり、またはその両方を期待することができるでしょう。

2.不動産価格を決める要素

不動産価格を決める要素 出典:PhotoAC
日本における不動産投資への否定的見解は人口減少に関するものです。これは不動産価格に対するマイナスの要因ではありますが、他の要素が一切変化しないことを前提とした論理です。ですが現状の不動産市場では価格決定要素が戦略的に柔軟に変化しています。
事実、不動産バブルとその崩壊がありましたがその間の人口減少はありませんでした。

アメリカではかつて、若者の不動産離れにより、不動産価格は47%程度の下落が起こるという指摘があり、当時のアメリカでは大変な議論が起こりました。しかし、実際のところ現在もそのような事態は起こらず、近年でも住宅バブルが起きました。
日本でも、若者の不動産不買いによる価格下落や余剰による下落が起きるという指摘がありますが、市場の移り変わりの中で、それをコントロールする環境要素は変化していきます。

不動産価格が成り立つひとつの要素に需給バランスがあります。供給過多の地域では投げ売り状態が起こると、価格下落の否定的見解が生じますが、利潤がない市場からは撤退と供給減が起こります。つまり、いつまでも供給され続けることは無なく、需給バランスの均衡を保つようになっていきます。

もうひとつの大きな要素は、不動産市場への資金流入量です。市場の将来期待値が高まることで貸し出しが増え、不動産価格の押し上げとなり、期待値を超え過剰な貸し出しが増えてくると調整が入ります。

これらいくつかの要因があることで、不動産の市場価格にボラティリティが生まれてくることになります。不動産自体のニーズがある以上、そのマーケットは残っていきます。

3.リスクの懸念

リスクの懸念 出典:PhotoAC
価格変動のリスクとは、投資対象の価格が上下することでしょう。しかしながら、価格変動商品は、その変動がリスクであると同時にリターンにも直結していると考えられるため切っても切れない関係、いわば表裏一体ということができるのではないでしょうか。

例えば、価格変動がない銀行については、リターンもありません。逆に価格変動が資産そのものと言える株式などはその分リターンも大きくなる可能性があります。

リスクと考えるのは、あくまでも自身が被る被害の程度の問題であり、ボラティリティが高い・低いといった変動とは一線を引いた方がよいかも知れません。ボラティリティがなければ利益が出ないのもまた事実ということです。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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