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公示価格だけではない?土地の本当の値段

161 views 2016.11.28
公示価格だけではない?土地の本当の値段
目次

1.売買目的地の適正価格

2.公的な土地価格

3.価格決定の要因

4.実勢価格を導き出す

1.売買目的地の適正価格

その土地の適正価格が分からなければ、売買するときにも悩みがでてくるでしょう。
土地取引は、人によって様々な事情や動機があるため、それによって左右されないように客観的判断から評価された、目安となる価格が「公示価格」です。
公示価格は土地本来の評価を示すので、建物があったとしてもその土地のみの更地評価ということになります。
これは土地売買の価格決定の目安をされるほか、公共用地取得に利用されることや、企業資産の時価や固定資産税評価、相続税評価などにも使用されます。

公示価格対象の土地は、その地域の標準的な土地となります。
売買したい希望地がある場合は、その条件と公示価格に示されている条件を比較してみましょう。駅からの距離、前面道路の広さなどおおよその価格を判断できます。この場合も売り急ぎや、買い進み等の諸事情によって公示価格よりも高い価格や低い価格で取引されるケースはあります。

2.公的な土地価格

公的な土地価格
土地の価格種類には、実勢価格、路線価、固定資産税評価額、公示価格とあります。
このうち、実勢価格を除く3つが公的価格です。なぜ3つもあるのかは、公示価格は国土交通省、路線価は国税庁、固定資産税評価額は市区町村と、それぞれ発表する行政庁や価格の根拠となる理由が異なるためです。また、税金や机上の評価額を算出するための金額であるという認識でいましょう。

3.価格決定の要因

価格決定の要因
不動産投資家や実需が目的の場合に一番知り得たい情報は実勢価格ということになります。
この市場が形成した、時価とも言うべき実勢価格は、計算方法が確立されているわけではないのですが、近隣の成約事例や物件のプラスやマイナスの要因を加味して判断されます。

公的価格では高く評価されていても、そこに魅力がなければ実勢価格は引き下げられます。
・川の近くで湿気がある・暴力団が住んでいる・事件、事故が起きている・急な坂道の途中・日照条件が悪い、などの地域・物件は公的価格を参考するには値しないと考えられます。

また、売主となる場合でも路線価のみを基準に売りに出したりしないように気を付けたほうが良いでしょう。その場所の良し悪しを客観的に判断できない場合や、適切な売買価格を算出するには、実勢価格を参考にしましょう。

公示価格を指標として取引する旨の規定はあるにはありますが、事実上は建前であり、実際の取引においてほとんど機能していないことが多いと言えます。

・景気回復の捉え方

最近は、じんわりとですが景気回復してきているニュースや経済指標が見て取れます。 公示価格に関しても価格が上昇していますが、これに比例して不動産売買価格がすぐに上昇するかどうかは分からないところがあります。
既に物件をお持ちの方には、直接的に固定資産税評価額として影響を及ぼすことがありえます。これは公示価格が上がれば、固定資産税評価額も上がり、納めるべき税金が多くなることを意味しますので注意を払う必要があるでしょう。

4.実勢価格を導き出す

・公示価格

こちらは基準値をもとに土地価格を公表しているもので、実勢価格の約90%と言われています。

・路線価

1年に1回発表されピンポイントでその土地の価格を調べることができます。
実勢価格のおよそ70~80%と言われます。

・固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税、相続税の基準額で、実勢価格の60~70%と言われています。
固定資産税納付書などを手にすることができる場合は計算してみるとよいでしょう。

以上から、公表されていない実勢価格のおおよその取引額を見積もることが可能になってきます。
注意が必要なのは、注目度や人気のある地域では路線価が50%以下になることや、逆に主要都市以外では、路線価よりも実勢価格の方が低いという地域もあるということです。
これらは参考であり、エリアごとにその割合が変わってくることを踏まえておきましょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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