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公示価格を知って有利に資金調達!

160 views 2016.11.28
公示価格を知って有利に資金調達!
目次

1.「公示価格」とは?

2.土地の価格は「一物多価」

3.土地売買の価格は「実勢価格」を中心に考えよう!

4.公示価格や路線価を知って余裕のある資金調達!

1.「公示価格」とは?

土地の価格は一定でなく常に変動しています。
また場所によって価格もさまざまです。

このため、目安となる地価を調査・公表したものが「公示価格」です。
「公示地価」とも言われます。

公示価格は、「地価公示法」に基づき、主に都市部で標準地を選び出し、1地点につき2人の不動産鑑定士が別個に、収益性や過去の取引などから土地を評価し、それを土地鑑定委員会が調整した上で、毎年1月1日時点での価格を3月頃に発表します。

2.土地の価格は「一物多価」

土地の価格は「一物多価」
実は、一つの土地の価格は公示価格だけでなく、以下に示すように複数の価格がつけられています。
このため、土地の価格は「一物四価」とか「一物多価」などと言われます。

・基準地価…若干異なる点があるものの、大体公示価格と似たような方法で算出されます。調査地点が都市部以外にもあり、地価公示法の公示区域外の地価を知るための指標となります。

・路線価…「相続税路線価」とも言われ、主に相続税や贈与税などの算定に用います。公示価格や基準地価と違い、土地が面する道路を基準にしています。概ね公示価格の8割程度になるよう算出されます。

・固定資産税評価額…主に固定資産税や不動産取得税などの算定に用います。概ね公示価格の7割程度になります。

・実勢価格…実際に取引される相場の価格、いわゆる「時価」です。

3.土地売買の価格は「実勢価格」を中心に考えよう!

実際の売買取引は実勢価格で行われるので、実勢価格の相場はぜひ知りたいところです。

ですが、公示価格や路線価は、目安にはなりますが、実勢価格とはやはり差があります。

お目当ての土地について、駅からの距離はどうか、隣接道路との関係はどうか、また土地の形状や環境によっても実勢価格は変わってきます。それと、不動産は主に相対取引なので、当事者の事情によっても価格が変わります。ではどうやったら実勢価格がわかるのか?参考になる方法はいくつかあります。

・国土交通省の「土地総合情報システム」http://www.land.mlit.go.jp/webland/で過去の成約事例を調べてみる。
※公示価格も検索できます。
・不動産屋に簡易査定を依頼する。
※不動産屋により価格が異なるので、複数の不動産屋に依頼した方がいいです。
・不動産の無料一括査定サイトを利用する。
※簡単に複数の不動産屋に無料一括査定してもらえます。イエイ(http://sell.yeay.jp/)、イエウール(http://ieul.jp/)、スマイスター(http://www.sumaistar.com)など

しかし、これらはあくまで「参考」です。実勢価格を明確に知るのはなかなか難しいです。

4.公示価格や路線価を知って余裕のある資金調達!

公示価格や路線価を知って余裕のある資金調達!
実際の土地取引は実勢価格を中心に考えるべきですが、土地購入の際に銀行から融資を受ける時となると話が変わってきます。

融資の際に銀行が不動産を評価する方法は、銀行にもよりますが、主に「路線価」を用いた「積算評価法」で評価額を算出します。

土地の積算評価額 = 路線価 × 土地面積(㎡) × 補正

※これに「収益還元法」や、他の評価方法も加味されます。

路線価は公示価格の8割程度ですから、公示価格に0.8を掛ければおおよその路線価がわかり、そこから銀行の評価額(積算評価額)も推定できます。
公示価格や路線価は「全国地価マップ」(http://www.chikamap.jp/)から調べられます。

銀行の評価額と、実際に購入する時の価格は異なります。もし「実際の価格 < 銀行の評価額」となったら、フルローンでも余裕が生まれるのです!※例えば、銀行の評価額は1,200万円だが、実際は1,000万円で購入できたら、フルローンでも200万円の余裕ができるのです!
主に都市部では「実勢価格 > 銀行の評価額」の場合が多く、地方に行くに従って「実勢価格 < 銀行の評価額」へと変わっていく傾向にあります。※都市部は大抵需要があり価格が高くても売れますが、辺鄙な所では二束三文の価格でも売れないことがあります。

ですから、地方などで「実際の価格 < 銀行の評価額」になった場合、フルローンなど余裕ある融資の可能性も高くなります!

ただ、購入後の収益が一番大事ですから、土地に建っている(あるいは建てる予定の)物件の利回りや入居需要も考えて土地や物件を選ぶ必要はあります。皆さんも、「実際の価格 < 銀行の評価額」の良い土地や物件を見つけて、余裕のある有利な不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか?
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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