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不動産価値に影響!事前にきちんと把握「用途地域」 

88 views 2016.11.25
不動産価値に影響!事前にきちんと把握「用途地域」  出典:PhotoAC
用途地域とは、都市計画法に基づき土地利用の大枠として定められているものです。
土地の利用用途の混在を防ぐために設けられています。
現地の物件だけで、その周辺環境の将来像を予測するのは困難です。けれども、用途地域を理解することにより、その変化のある程度の予測が立ちます。
目次

1.用途地域の指定で不動産価値が変わる

2.都市計画図を見て用途地域を知る

3.不動産投資における用途地域の注意点

1.用途地域の指定で不動産価値が変わる

・都心からの距離と鉄道へのアクセス

価格決定要素として特に大きいのが立地です。その中でも「都心への距離」と「駅への距離」の2点だと言えるでしょう。一般にこの2つに近いほど不動産価格は高くなり、遠ざかるほど低くなるという状況にあります。

・用途地域をチェック

用途地域も不動産価値には大きな影響を与えます。大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれますが、「工業系」はマイナス要因になると捉えられています。

・価格が上がる、下がる要因や施設

一般に嫌悪されやすい施設や環境には次のものが挙げられます。
墓地、葬儀場、火葬場、ごみ処理場、下水処理場、風俗店、線路、工場、飛行場、牛舎や鶏舎、変電所、過去に氾濫の起きた川や低地、事件、事故が起きた土地や場所…などキリがありませんが、迷惑感や抵抗感、日常的な騒音を受けるところは不人気エリアと言えます。

逆に上がるとされる要因は大規模な区画整理された住宅地、大型ショッピングモールや複合施設の近く、商店街の近く、複数の路線や駅を利用できる住宅地などで、生活の利便や環境の向上が見込まれる地域となるでしょう。

昨今の不動産事情からすべての条件を満たすことのできる物件は、そうそう見つかるものではないかもしれませんが、これらの項目については、比較的簡単に調べることができますので、じっくり調べてみるのもいいでしょう。

2.都市計画図を見て用途地域を知る

都市計画図を見て用途地域を知る 出典:PhotoAC
市町村役場の建築関係の課に行くと、カラフルに色分けされた地図を見ることができます。
この地図こそが用途地域のエリアごとに色分けされたものなのです。
不動産投資家の多くは利回りや価格、築年数や構造には気を配りますが、用途地域に関してあまり意識していないことがあります。
この用途地域を知るだけでも周辺環境はある程度予想できます。

その中でも気を付けなければいけないのは、第一種、第二種住居地域と準住居地域です。
住居、とありますが商業施設も混在するエリア、もしくは将来的にその可能性がありうる 場所なのです。

法的には、ボーリング場やカラオケ、パチンコ店なども建てることが可能になってきます。
住居系だからと言って必ずしも閑静なエリアと言えるわけではないので念頭に置いておきましょう。

3.不動産投資における用途地域の注意点

不動産投資における用途地域の注意点 出典:PhotoAC
賃貸マンションを建築し、投資用物件にしようとした場合でも、用途地域によってはマンションの階数を制限されてしまうとか、店舗併用マンションが建築できないということもありえるので気を付けましょう。

土地購入からはじめる時には、必ず用途地域を調べて、自分の描いている建物が建築可能かどうかを確認することを怠らずにおきましょう。

それと、近隣にはどのような建物が建つことが考えられるのか?を想定しておかなくてはなりません。
仮に、収益性があり魅力的な不動産投資物件があったとしても、近隣地域が準工業地域で数年後には工場の建設がはじまってしまった、あるいは、こちら側は2階程度の第一種低層住居専用地域、道路を隔てた向こう側は6階程度まで可能な第一種住居地域で、突然6階建てのマンション工事が始まった、ということがないように当該地域と周辺地域までも気を配ることが安全な案件選びではないでしょうか?

逆に、所有者が高齢で広大な土地を持っていて、相続の際に売却され、次の所有者が全く異なる利用の仕方をするかも知れません。そういったことまで想定して案件選びをすることは難しくもあり、醍醐味でもあると言えるのではないでしょうか?
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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