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これまでの民泊経営とこれからの民泊経営【現役サラリーマン大家が語る!Vol.5】

196 views 2016.11.30
これまでの民泊経営とこれからの民泊経営【現役サラリーマン大家が語る!Vol.5】
現役サラリーマン大家が語る!

約1年の民泊経営の中で感じた民泊経営の変化についてお伝えしたいと思います。
目次

1.稼働率が悪化している

2.予約の入り方に変化

3.新規参入者と同時に撤退する者も増加

1.稼働率が悪化している

私が民泊を始めたのは昨年の8月でした。その頃はまだ今ほど民泊が騒がれていなかったこともあり、参入者が少なく始めれば大体黒字経営という状況でした。

実際、昨年8月に民泊を始めた部屋は2週間程度で9月~12月までほぼ満室。9月末頃には4月の予約でさえほぼ埋まっているという状況でした。

今年は外国人観光者数が過去最高の数値を更新したとのことですが、それは民泊運営をするホストにとっては良いニュースです。しかし、それにも増して民泊が儲かるという情報が出回り、新規参入する方々が最近非常に増えています。それにより1部屋当たりの稼働率が落ちてきています。
民泊運営では部屋の情報を民泊サイトに掲載する必要があります。主要なサイトとして挙げられるのがAirbnbです。Airbnbでは新規参入した部屋の検索順位を優先的に1-2か月程度上げるという処理がされていると聞きます。

となると、それまで検索順位がそれなりだった部屋が継続的な新規参入者の増加によって、検索順位が下がってしまい、中々予約が入りづらいという状況になりかねません。

とはいえ、しっかり運営すればまだまだ黒字経営をすることは可能です。場所を間違えない、そして、ゲストに対する対応をきっちり行い良いレビューを積み上げていく。この2つを実践していけば、間違いなく黒字経営をすることができ、利回りも不動産投資と比べるとかなり高い結果となることがほとんどでしょう。

私の場合は6部屋をAirbnbに掲載し、その内2部屋に関しては既に撤退しています。金額にして約180万円の初期投資をしましたが、この2016年11月で全額回収することが出来ました。利回りにしてほぼ100%です。やはり、美味しいことには変わりありませんが、状況はより厳しくなってはいます。

2.予約の入り方に変化

予約の入り方に変化
稼働率の悪化とも関連はしますが、ゲストの予約の仕方にも変化が出てきています。

昨年であれば上記でも申し上げた通り、半年先の予約もある程度埋まっていました。しかし、最近は直前1か月前、場合によっては1週間前に予約が入ることが増えてきています。この理由として主に上げられるのが、民泊物件の増加です。

以前はAirbnbなど民泊サイトに掲載されている部屋数が少なかったので、直前予約だと民泊の部屋には宿泊できないかもしれないというマインドがあり、ゲストの方は事前に予約していた方が多くいました。しかし、現在は掲載されている部屋が多いため、直前予約であっても空室の部屋が相当数あり、直前予約でも問題ないというマインドがゲストに広まり、このような変化が起こっていると考えられています。

また、宿泊料を安くするためにわざと直前予約をするゲストが増えてきています。私たちホストは通常、直近のカレンダーで空室になっている日の宿泊料はできる限り下げて、1円でも多くの利益を取ろうとします。

その心理を利用して、わざと宿泊料が下がる直前に予約を入れるゲストが増えてきているということです。

上記の稼働率に加えて、1泊当たりの宿泊料も下落してきています。当初と比べると利回りは下がり始めている状況はあります。これに加えて、来年秋ごろに政府が民泊に対する政策を打ち出そうとしているらしいのですが、その動向も注視しなければなりません。その政策の中には年間宿泊可能日数を180日以内にするという条項があります。これが実現してしまった場合、最大でも年間50%の稼働率でしか運営できないことになり撤退せざるを得ないホストが増えることが見込まれていますが、まだ決定はしていないようです。

3.新規参入者と同時に撤退する者も増加

新規参入者が増えてきていると同時に撤退する人も増えてきています。
それは、周りの目が厳しくなったためです。

例えば、私が民泊を始めた昨年夏ごろは、契約の際に民泊を禁止するような文言を織り込んだ契約書などほぼありませんでした。しかし、今では賃貸借契約書にそのような文言を織り込んだものもあるそうです。また、区分所有マンションで民泊運営をする場合、例えばその部屋のオーナーがOKを出しても、そのマンションの管理組合で認められない可能性があります。管理組合の規定に民泊禁止の条項を織り込むケースも増えてきているようです。

従い、民泊運営には撤退リスクがつきまといます。上記リスクに加え、周囲の住民から苦情が入り区役所の保健所から撤退するように勧告を受けるケースもあります。このような状況下、確かに民泊の利回りは良いものの初期投資を回収する前に撤退せざるを得なくなり、結果的に赤字で終了というホストも相当数いると聞いています。

もし将来、民泊運営を考えている方はこの辺のリスクも頭に入れて始めるようにしましょう。
中林 準

ライター中林 準

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