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「戸建?アパート?区分?一棟?」 それぞれのメリット・デメリット

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439 views 2016.11.30
「戸建?アパート?区分?一棟?」 それぞれのメリット・デメリット
これから不動産投資をはじめようとしている皆様はいったいどんな物件を購入したいと考えていますか?私のように戸建てですか?それとも区分?アパート?もっと大きな一棟マンションですか?

「主婦には融資が組めない」と思い込んでしまっていた私は、コツコツ貯めた500万円で買えるものを探しました。500万円という範囲内で買えるものとなると区分か戸建てになってきます。稀に500万円以下のアパートがあったりしますが、傾いていたり何かしら問題があるものが多いでしょう・・・。
ですが、融資を組んで不動産投資が出来るようであれば、その方が効率は良くなります。

お金さえ借りることが出来れば、私のようにせっせと節約し、お金を貯めなくてもレバレッジ(テコの原理)を利用して不動産投資をすることが可能です。では、融資を組むことも視野に入れながら「戸建?アパート?区分?一棟?」それぞれのメリット・デメリットについてご説明させて頂きます。
目次

1.【戸建のメリット】

2.【信用保証協会付き融資とは】

3.【戸建てのデメリット】

4.【アパートのメリット】

5.【ノンバンクとは】

6.【アパートのデメリット】

7.【区分のメリット】

8.【区分のデメリット】

9.【一棟のメリット】

10.【一棟のデメリット】

1.【戸建のメリット】

【戸建のメリット】
賃貸に出すことを考えれば、他の物件と差別化を図れるのが戸建です。なぜかというと、客づけをする際に他の物件にはないアピールポイントがあるからです。
例えば、ペットと一緒に暮らすことが出来るので「ペット可物件」として貸し出すことが出来ます。まだまだペット可の物件が少ない中、ペットと一緒に暮らしたい入居希望者が多いのは事実。私はペットを飼っていないのでその特性がわからないのですが、猫だと爪で柱をひっかくという特性がある為、入居を拒む大家さんがまだまだ多いようです。

ですが世間は空前のネコブーム!ネコ専用アパートなんてものが登場するほどネコと暮らしたい人は増えております。私が所有する戸建てのほとんどがペットを飼われています。立地のとっても悪いのですが、戸建てはペットが飼えるということと「戸建に住みたい」という奥様の強い要望があったのでご入居が決まりました。

戸建に融資を付けて不動産投資をはじめることも考えられます。融資を受けることにより短期間に低リスクで複数の物件所有が可能になります。地方の戸建てを日本政策金融公庫から融資を受けて買う場合は無担保で借りられることが多いです。私も築45年の千葉県の戸建てに無担保で日本政策金融公庫から融資を受けております。
そうすると、日本政策金融公庫から無担保で購入した物件を別の銀行で担保に差し出すことで、次の物件を購入することも可能になります。築古戸建ては積算評価が低いとみなされてしまいますが、複数分を担保に入れることで、民間の銀行で借り入れができる場合があります。
また民間銀行でも信用保証協会の保証付きなら、融資を受けられる可能性があります。

2.【信用保証協会付き融資とは】

不動産賃貸業を営む大家さんの事業の審査を行って、保証してもよいと判断されれば、 保証付きで金融機関が融資を行う制度です。

3.【戸建てのデメリット】

戸建てのほとんどが木造です。
木造は耐用年数が短いので中古の木造戸建てに融資を組んで購入しようと思っても民間の銀行ではなかなか貸してくれないのが現実です。しかし、先程も申し上げましたように日本政策金融公庫では融資をしてもらえます。

ただ、融資期間がとても短いので返済額が大きくリターンは少ないです。私は金利1.05%融資期間7年です。家賃から返済金額を引くと手残りが5000円くらいと、雀の涙ほどです。>その他のデメリットは建物が弱いということです。台風で屋根が飛んだり瓦が割れたり被害は大きいです。しっかり火災保険に入っておくことをオススメします。

4.【アパートのメリット】

アパートと一口に言っても、木造もあればそれ以外の造りのもありますが、ここでは木造アパートということでお話を進めていきたいと思います。
まず、構造に関わらす、融資を組んで投資をするには、戸建てよりもアパートの方が効率が良いです。

以前保有していたアパートは4部屋1棟のアパートでした。月の家賃収入が20万円くらいあり返済額は7万円でした。差し引きすると13万円の手残り(キャッシュフロー)になります。私がこの時に融資を組んだ金融機関はノンバンクです。古い物件で建蔽率容積率オーバーの物件だった為、日本政策金融公庫でも融資は組めませんでした。

5.【ノンバンクとは】

法律で定められた銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫などの金融機関以外で、貸金業務を営む金融会社の総称をいいます。これは、預金の預け入れや為替(決済)の機能を持たず、貸し出し(融資)を行う形態であり、日本においては、貸金業法に基づいて設立された各種金融会社のことを指します。

築年数の古い木造アパートですと融資が組みづらいということで、新築の木造アパートを建てる大家さんも増えておりますが、木造アパートはRC造のアパートに比べると建築費用が安く済むので取り組みやすい投資です。

6.【アパートのデメリット】

金融機関は、基本的に耐用年数から築年数を引いた期間しか融資を認めません。
木造アパートの耐用年数は22年です。例えば築20年のアパートでしたら、耐用年数22年-20年=2年間の融資になってしまいます。積算価格としても耐用年数が過ぎると建物価格が0で計算されますので、築22年以上のアパートは、土地値以下の価値しか認められません。

ですので、自己資金をある程度用意しておかなければ買うことができなくなってしまいます。

7.【区分のメリット】

【区分のメリット】
地方の古い区分マンションは価格も安く手を出しやすいですね。
安い物件を現金で購入し、大家業の一連の流れを勉強するには良いと思います。しかし、融資を組んで新築区分マンションを購入することはオススメできません。デメリットのところでお話をしますがキャッシュフロー(手残り)が少ないどころか赤字経営になる恐れもあります。 しかし、融資を組んで新築区分マンションを購入することはオススメできません。 デメリットのところでお話をしますがキャッシュフロー(手残り)が少ないどころか赤字経営になる恐れもあります。

その他にメリットは建物が丈夫なので火災保険料が安いです。
大規模修繕があるので、個人で修繕しなくてもいいので管理が楽です。
区分所有者全員の意見が一致しなくてはいけませんが、古い物件ですと建て替え工事になる事もあり、それを狙った投資家もいらっしゃいます。 中古区分マンションであれば少額で投資できるため、これから不動産投資をはじめたいと思っている方や実需で住みたい方へ売却することも可能ですので流動性が高いです。

8.【区分のデメリット】

区分マンション投資を行う上で気を付けないといけないことは、机上のシュミレーションに騙されない事です。
サラリーマンが新築区分ワンルームマンションを購入し、数年間家賃収入を得たあと、退去後に入居が決まらずローンの返済と管理費修繕積立金の支払いだけが残ってしまうというケースもあります。新築も1日人が住めば中古になります。ワンルームは退去率も高く、数年後はライバル物件も増え、家賃相場も下がり、益々客づけが厳しくなってきます。売却出来ればいいのですが、新築当時に比べると価値は下がってしまいますので、これまでの家賃収入と売却金額を合わせても赤字状態になる場合もあります。地方の古いマンションでも安く購入し、退去の少ないファミリー層にご入居頂くことが出来るのであれば私は区分マンション投資もススメします。

また、火災や地震で建物自体が焼失・倒壊した場合、区分マンションは土地の持分の権利しか残りません。区分所有では全ての所有者と合意が得られなければマンションの建築に取り掛かることもできません。持分の土地を処分する場合も、極めて不利な条件でしか売却することができないでしょう。

大規模修繕を行う際にも、区分所有物件の場合、管理組合が発足し、そこでの承認を得ることができなければ、共用部の修繕を行うことはできません。 自分の思うような管理ができないことが区分所有のデメリットと言えます。

区分所有は担保評価が低いため、投資金額が少額なのにも関わらず意外と多くの自己資金が必要になります。区分所有の戸数を増やしていく場合も土地の評価額はマンションの部屋数で希釈されてしまうため担保と認められず、ローンが組めない場合も多いようです。

9.【一棟のメリット】

区分マンションにはない魅力の1つが修繕がしやすいということです。一棟マンションの場合、所有者は自分一人だけなので、自分の思うように物件に手を加えていくことができます。
もう一つのメリットは資産価値があるということです。一棟マンションの場合、建物と共にまとまった土地も手に入れることもできます。区分マンションの場合は持分割合に応じて土地の持分も決まるので、土地を持っていると言ってもわずかなものでしかありません。まとまった土地があれば、取り壊して、新たにマンションやビルを建てることが出来ます。

また、資産価値があるということは、金融機関も評価が高くなります。区分マンションや戸建の場合には融資に応じてくれない民間の金融機関も一棟マンションとなると話は別です。不動産投資を始める際の最大のポイントは融資を受けることができるかどうかにかかっています。一棟マンションには資産価値があるため、金融機関が担保としてしっかり評価してくれるので、区分マンションよりも融資を受けやすいのは確かですが、それもある一定のラインを超えていることが条件となります。

もしも、一棟マンションで不動産投資をしようとするのであれば、ある程度の年収(少なくとも700万円以上)と十分な頭金(検討物件の2割程度)を用意しておきましょう。
土地付きのアパートなど一棟買いの場合は評価額が高く、金融機関のローンが利用しやすいメリットがあります。物件によっては100%のフルローンも可能なため、少ない自己資金で多くのキャッシュフローを生み出すことが可能です。

10.【一棟のデメリット】

一方で一棟マンションならではのデメリットもあります。
例えば、場所が一ヶ所に集中してしまうということです。保有する部屋全てが同じ建物内にあるわけですから、投資エリアを間違えてしまうと空室を埋めるのに苦労するということにもなりかねません。当初好調でも、近くに同じようなマンションが建設されたり、近くにあった大学が移転したりして、賃貸需給が悪化した場合、影響は大きなものとなります。また、修繕が発生した際に木造アパートと違って修繕費用が高額になります。

(一棟マンション修繕費の目安)屋上防水の補修工事 8,000~12,000円/㎡

外壁補修工事  1,000~30,000円/㎡

バルコニー・開放廊下の防水補修工事  6,000~8,000円/㎡

鉄部塗装工事  3,000~5,000円/㎡

給水ポンプの取り換え  150~250万円

給湯器の交換  8万円/台

エアコンの交換  10万円/台

出典 http://110web.net/large-repair
もう1つ欠点が、購入金額です。一棟マンションともなると1億にも及ぶこともあります。 仮に1億円の物件の場合、頭金を2割用意するとしても2,000万円が必要であり、借入金も8,000万円にもなります。変動金利でローンを組んだ場合には、金利上昇の影響を大きく受けることになります。一棟マンションで不動産投資をする場合には慎重な検討が求められます。

以上、「戸建?アパート?区分?一棟?」それぞれのメリット・デメリット」でした。

ご自身の属性や目標に合った物件を見つけましょう。
舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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