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「不動産業者」と「個人」で大きく違う瑕疵担保責任

290 views 2016.11.25
「不動産業者」と「個人」で大きく違う瑕疵担保責任 出典:PhotoAC
目次

1.そもそも「瑕疵担保責任」とは?

2.「不動産業者」と「個人」で大きく違う瑕疵担保責任

3.事前の対策を怠りなく!物件を購入する際の注意点

1.そもそも「瑕疵担保責任」とは?

まず「瑕疵」とは、簡単に言えば「欠陥」のことです。
ただし、不動産取引で問題となる「瑕疵」は、物件購入時には気付かなかった「隠れた欠陥」のことを指します。
そして、「担保」とは、簡単に言えば「保証しますよ」ということ。
つまり、「瑕疵担保責任」とは、「物件に隠れた欠陥が見つかった場合には、それを保証しますよ」ということになります。

この責任を負うのは、当然売主になります。

では、不動産での「瑕疵」とは、具体的には何でしょうか?

まず、建物について、よくあるのがシロアリ被害や雨漏り・建物の腐食などです。
また、土地についても、地盤が軟弱だったり土壌汚染があったりした場合、瑕疵に当たります。
建物の構造や土地において、通常有すべき性能に欠け、住むのに支障をきたすような欠陥が瑕疵となります。
他にも、例えば事故物件であるとか、近隣に暴力団の拠点があるといった「心理的瑕疵」もあります。

一定期間内に上のような瑕疵が見つかった場合、瑕疵担保責任によって、修繕費の請求や、損害賠償、時には売買契約の解除を求めることができます。

2.「不動産業者」と「個人」で大きく違う瑕疵担保責任

「不動産業者」と「個人」で大きく違う瑕疵担保責任 出典:PhotoAC
売主が不動産業者と個人では、瑕疵担保責任の『期間』が大きく違ってきます。

民法の規定では、「買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内なら損害賠償の請求や契約の解除ができる」と定められていますが、これは契約当事者間で変更ができるものとなっています。
この規定だと、購入後何年も経ってから瑕疵を知っても請求できるなど不都合な面もあるため、実際には別の法律や当事者間で取り決めることがほとんどです。

・不動産業者の場合

不動産業者の場合は、「宅地建物取引業法」により「引き渡しから2年以上」と定められており、これに従い『引き渡し後2年間』としている所が多いようです。
ただし新築物件の場合、「住宅品質確保法」により構造上主要な部分については『引き渡し後10年間』が義務づけられています。

・個人の場合

個人が売主の場合、基本的に中古物件の売買になると思いますが、大抵は『2~3か月』、実際は『瑕疵担保免責(瑕疵に責任を負わない)』という契約も多いのが実態です。

不動産業者はプロなので長期間な一方、個人売主は素人も多いため短期間や免責の場合が多く、期間の長さに大きな差が生じています。
またこの保証期間の長さゆえ、不動産業者の場合は売る前に内装等リフォームしていることも多い一方、個人売主はリフォームしてても低額にとどまってしまいがちです。

建物の設備とその保証に関しては、不動産業者の物件の方が充実感は高いようにも思えます。

3.事前の対策を怠りなく!物件を購入する際の注意点

事前の対策を怠りなく!物件を購入する際の注意点 出典:PhotoAC
投資の初期段階においては、やはり保証期間が長くリフォーム済みであることも多い不動産業者の物件の方が買いやすいようにも思えます。

しかし、瑕疵担保責任についてはトラブルや裁判も多く、何が瑕疵か、どの程度が瑕疵なのか、判断が難しいことも多いです。
リフォームについても、中には見せかけだけよくしたものもあるようです。

ですので、事前に契約書の内容にはしっかり目を通す、どの部分をリフォームしたかを確認する、といったことは大切です。

一般には個人売主の物件も多く、中には魅力的な物件を見つけることも多いでしょう。

個人売主の場合でも、たとえ数か月であっても、できるだけ瑕疵担保責任をつけてもらうべきです。

また、個人では把握が難しい物件の瑕疵の状況をしっかり調べたい場合は、「インスペクション(建物診断)」を利用するのも一つの手です。
費用負担増にはなりますが、後々の修繕費の見通しも立つ上、万が一重大な瑕疵が見つかった場合保証期間内なら賠償の請求にもつながります。

近年、「既存住宅売買瑕疵保険」が登場しました。
これは「検査」と「保証」がセットになっており、これに加入できた物件は一定の品質を保証されたことになります。
こういう新しい保険制度を利用するのも一つの手です。

いずれにしろ、まずは物件を自分の目で確かめる、また、「重要事項説明書」を始め契約書に書かれた内容は面倒でもしっかり目を通す、加えて他にも事前に対策を施せば、より安心感を持って物件を購入できるでしょう。
佐藤 信長

ライター佐藤 信長

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