不動産投資と暮らしの情報サイト

不動産投資に失敗はつきもの!? 先輩大家さん達の失敗事例5つ!

オススメ 初心者向け
659 views 2016.12.7
不動産投資に失敗はつきもの!? 先輩大家さん達の失敗事例5つ!
これから不動産投資をはじめたいとお考えの皆様が、なかなか踏み出せない理由のひとつとして「失敗することが怖い」ということがあげられるのではないでしょうか?

不動産投資は扱う金額が大きいので、一つ失敗をしてしまったことにより、それが取り返しのつかないことになってしまうこともあります。ここでは私の失敗事例も含め、私が聞いた先輩大家さん達の「失敗事例」を挙げながら解決策と共に解説させていただきます。
目次

1.契約後に瑕疵が発覚!

1-1.【瑕疵担保免責】

2.満室オーナーチェンジ物件の入居者が次々と退去

3.セルフリフォームでコストダウンしたつもりが実は逆効果だった

4.専任業者に客づけを依頼しているのになかなか入居が決まらない

4-1.【専属専任媒介】

4-2.【専任媒介】

4-3.【一般媒介】

5.管理会社から高額なリフォーム費用の請求が

6.まとめ

1.契約後に瑕疵が発覚!

契約後に瑕疵が発覚!
私が築45年の物件を購入したときの話です。
インターネットに載っていた築45年の物件には、まだ売主様がお住まいであるということで、もちろん家具家電は残ったまま内見させていただきました。その後、価格交渉も成立し、めでたく購入出来る事にはなったのですが、価格交渉と引き換えに「瑕疵担保免責」という条件を付けられました。

しかし、購入後、売主様が家具を移動させたあと、雨漏りとシロアリの被害が発覚しましたが「瑕疵担保免責」で契約していた為、売主にその修繕を依頼することはできません。物件を安く購入出来ても修繕費に費用がかかってしまうという羽目に。

〈この失敗事例から学ぶ解決策〉
・瑕疵担保免責で売りに出されている物件は売主がその可能性を恐れているので、あえて価格が低くなる瑕疵担保免責という選択をしていることもありますので、十分注意しましょう。
・残置物がある中でも、物を除けて隅々まで内見する。
・売主が宅建業者だと、中古なら2年、新築なら引き渡しから10年の瑕疵担保責任を負う義務があります。中古物件でも売主が個人ではなく宅建業を持った業者から購入すると安心です。

1-1.【瑕疵担保免責】

個人間売買においては、瑕疵担保責任を特約により無効にすることができます。瑕疵担保免責の契約では、原則的に売主は責任を負いません。瑕疵担保特約のある物件は「いわく」の匂いがするので惹きつけられる方も多いのですが、実際に瑕疵が出ると予期しない多額な出費を強いられるなど悲惨なことになります。

2.満室オーナーチェンジ物件の入居者が次々と退去

私と同じく、地方高利回り物件狙いの大家さんの失敗事例です。
自宅から相当距離はあるものの満室で高利回りだという地方のアパートを内見せずに購入されました。その後、次々と入居者が退去してしまい入居率は6室中1室になってしまったのです。

あとでわかった話ですが、利回りをよく見せるための満室偽装だったようです。元オーナーの知人が相場よりも少し高めの家賃設定で入居しており、高利回り物件として売却するという悪質な手口です。

満室のオーナーチェンジ物件ですと購入後にすぐお家賃が入って来るのでとても楽ではありますが、机上の利回りだけを頼りに購入してしまうと、万が一、満室偽装物件だとわかった時が大変です。私も、退去までは至らなかったのですが、オーナーチェンジ物件を購入した際に、入居者が家賃を滞納する傾向があると物件の契約後に聞かされたことがありました。
購入前に入居者の性格まで判断することは難しいですが事前に販売業者にしっかりと確認すべきだったと、反省しております。

〈この失敗事例から学ぶ解決策〉
・今の家賃相場から引き直して、現状の利回りを計算する。
・もし、空室になった場合でも投資対象エリアなのかを近隣の賃貸業者様にヒアリングをする。
・本当に人が住んでいるか現地に行って確認する(ガスメーターが動いているか、等)。
・購入前に、販売業者からしっかりヒアリングする。
満室オーナーチェンジ物件の入居者が次々と退去

3.セルフリフォームでコストダウンしたつもりが実は逆効果だった

セルフリフォームでコストダウンしたつもりが実は逆効果だった
私が所有する物件の一部はセルフリフォームをしておりますが、自分が出来る範囲内に納めております。セルフリフォームですのでかかる費用は材料費のみとコストダウンになったように思われがちですが、それを行う時間や技術によっては、リフォーム業者に依頼する方が賢明だったりもします。

私の失敗例でいうとダイニングにクッションフロアを貼ろうとして、型通りにカットし、糊を付けていざ貼ろうとしたときにクッションフロアが長すぎて一人では持ち切れず、うまく貼れなかったという経験がありました。私は何とか調整をして貼り終えたのですが、途中で諦めて、また最初からやり直そうと思ったほどでした。

やり直すことを考えると、初めから大工さんに依頼をしてやって頂いた方が綺麗に仕上がり安く済むという話になります。

リフォーム費用の相場やリフォームの大変さを知るためにも、一度はセルフリフォームをして相場観を養うことは大切だと思いますが全てセルフリフォームでやってみようと思わず、まずは出来る範囲の小さなことからはじめてみるのが良いと思います。

〈この失敗事例から学ぶ解決策〉
・すべてをセルフリフォームで仕上げようと考えず出来ない所は専門業者に依頼をする。
・時々先輩大家さんが開催している、セルフリフォームの会等に参加してコツを学ぶ。
・YouTubeなどインターネットで、セルフリフォームのやり方を見ることが出来るので、それを見たうえで自分には出来ないと思えば諦めることも大切。

4.専任業者に客づけを依頼しているのになかなか入居が決まらない

知人の大家さんのお話ですが、専任業者に客づけ依頼をしているので安心だとそのまま放置していました。しかし、数か月たってもいっこうに業者から連絡がありません。おかしいと思い、自分の物件をインターネットで検索してみたのですが全くヒットしませんでした。

恐らくレインズには載っていたとは思うのですが、このご時世、物件はインターネットからお問合せされるお客様がほとんどです。専任業者に任せているからと安心しきってはいけません。

〈この失敗事例から学ぶ解決策〉
・自分の物件がインターネットにどのように掲載されいるのかを確認し、写真写りや募集要項を細かく業者に指示をする。
・動きの悪い業者は契約期間満了後に解約し、他社に変更するか一般媒介にする。
・専属専任契約でなければ、ビラを撒いたり看板を立てたりと、本人でも客づけ営業をする。

先程のリフォーム業者もそうですが、餅は餅屋で、専門業者に依頼することは賢明だと思います。ただ、任せたからと安心しきってはいけません。

仲介(媒介)には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。

4-1.【専属専任媒介】

- 売主が他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止。
- 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約してはいけない。
- 不動産会社は1週間に1回以上売主に業務報告をする。
- 不動産会社は5営業日以内に不動産指定流通機構に情報登録する。

4-2.【専任媒介】

- 売主が他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止。
- 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができる。
- 不動産会社は2週間に1回以上売主に業務報告をする。
- 不動産会社は7営業日以内に不動産指定流通機構に情報登録する。

4-3.【一般媒介】

- 売主は複数の不動産会社に重ねて依頼することができる。
- 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができる。
- 不動産会社には業務報告や不動産指定流通機構に情報登録の義務はない。

5.管理会社から高額なリフォーム費用の請求が

こちらは、お母様がアパート経営をなさっているという方から聞いたお話です。空室が出たので管理会社がリフォームをされたのですが、リフォーム箇所や費用など何の相談もなく勝手にリフォームをされて高額な費用を請求されました。その方は納得はいかなかったようですが、しぶしぶリフォーム費用を支払われたそうです。

また別の方でも、管理会社指定のリフォーム業者でないとリフォームしてはいけないと言われ、本来払わなくてもよい費用まで払ってしまっているとの事でした。

〈この失敗事例から学ぶ解決策〉
・あまりにも納得がいかないことが続くと、別の管理会社に変更する。
・自主管理に変更する。

私の経験上、入居者との良好な関係が築けていれば特に管理会社を通さなくても困ったことはありません。戸建てや区分のファミリー世帯はお部屋の手入れをご自身でされる場合もあり大家はあまり手がかかりません。
万が一、トラブルが発生したときの為に24時間サポートして下さる機関(2年契約で約15000円)等に加入しておくのもオススメです。

6.まとめ

今回は不動産投資での失敗事例を5つご紹介させて頂きましたが、いかがだったでしょうか。
まだまだ他にも失敗事例はたくさんありますが、株やFXのような予測不可能なことではなく、知識があればが回避できるものがほとんどだと思います。 きちんと理解し失敗しない不動産投資をしましょう。
舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

舛添菜穂子の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!