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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.6】家賃収入だけが収入ではない

135 views 2016.12.6
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.6】家賃収入だけが収入ではない
不動産投資による収入は家賃収入のみだと認識されがちですが、実はそうではありません。その家賃収入でない収入の内容についてお伝えしたいと思います。
目次

1.不動産所得合算による節税

2.所得低下に伴う公的費用の減少

1.不動産所得合算による節税

不動産所得合算による節税
不動産投資の損益は不動産所得として確定申告を行う必要があるわけですが、その所得を私たちサラリーマンとして申告している給与所得と合算することが可能です。この話はお聞きしたことがあるかと思いますので、実例を出してお伝えいたします。

例えば、給与所得600万円、不動産所得マイナス100万円という方がいるとします。

不動産所得がなく給与所得のみだった場合、所得税は772,500円、住民税は約60万円となります。詳細は以下の算式をご参照ください。

所得税
6,000,000円 × 20% ― 427,500円 = 772,500円(A)


住民税
6,000,000円 × 10% = 600,000円(B)

(実際は所得税と住民税の課税標準額は若干異なるのですが、簡便的に同額としております)

一点、皆さんがよく聞く「年収」と「給与所得」は異なるものであることはご留意下さい。年収には年収金額に応じて一定の給与所得控除が認められています。年収から給与所得控除額を差し引いた金額が「給与所得」であり、その所得に対して税金が課されます。

一方、上記マイナス100万円の不動産所得を合算申告した場合は、所得税は572,500円、住民税は約50万円となります。詳細は以下の算式をご参照ください。

所得税
5,000,000円 × 20% ― 427,500円 = 572,500円(C)

住民税
5,000,000円 × 10% = 500,000円(D)

つまり、赤字不動産所得を合算することによって所得税と住民税合算で、約30万円((C+D) ― (A+B))の節税をすることが可能となります。月々にして約3万円程度のキャッシュフローが改善することになります。

また、これらの節税はサラリーマンとしての所得が高く税率が高い人であればあるほど効果的です。富裕層が税金対策で不動産投資をするというのはこういった節税効果を狙ってのことになります。

ただし、不動産所得が黒字になった場合は反対の事象が発生します。つまりサラリーマン所得に対して支払った税金に加えて、不動産所得に対する税金を支払う必要が発生するため、税金費用が増加します。従い、将来のタックスプラニングをすることはキャッシュフローに直接響くという意味で最重要事項の1つです。

2.所得低下に伴う公的費用の減少

世間では年収を自慢する人が存在します。私の周りにも年収が高いことを間接的に自慢してくる人がたまにいるのですが、実は所得が低い方が得することが結構あるのです。

よく聞くのが子供の教育費用です。例えば、私の不動産投資仲間で最近保育園に入園した子供を持つ方がいます。保育園の料金は所得により異なるのですが、その方の場合給与所得のみだと1か月約8万円程度かかるところが、赤字で不動産所得を合算したことによって1か月約5万円に減少しているのです。これも上記節税と同じくキャッシュフローの改善という意味で1つの収入です。

一般的にも、わざと所得を低く申告する方は多くいます。それがいきすぎると脱税になってしまうわけですが、合理的な範囲内であればやるべきだと私は考えます。

保育園の料金をはじめ社会福祉費用は所得が低いものには優しく、所得が高いものには厳しいという傾向があります。この特性を上手く利用して、不動産所得を合算することにより所得を下げることが出来れば、メリットが発生することが多いのです。

しかし、所得を下げる時期は考えていただければと思います。もし、今後不動産投資の規模を拡大する予定がなく、現在所有している不動産投資からのキャッシュフローを最大化するというお考えであれば、できるかぎり節税をし、公的費用を削減するということをすべきです。

しかし、今後更に不動産を買い増し、不動産投資の規模を拡大していこうと考えている方で融資を受ける予定の方は不動産所得が赤字だと良い印象になりません。

銀行マンの方も所得と実際の収支が異なることは理解している方がほとんどですが、それでも黒字申告をしているのと、赤字申告をしているのとでは黒字申告をしていた方がより良い条件で融資を受けられる可能性がより高くなります。

従って、赤字不動産所得を利用したキャッシュフロー改善は、今後の不動産投資戦略と同時に考えるようにしましょう。

ちなみに、私は現在拡大期だと捉えているのでできる限り黒字申告を行い、次の物件購入が出来たら赤字申告をできる限り行い、家賃収入以外の収入を増加させる予定です。
中林 準

ライター中林 準

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