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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.7】 投資用物件としての売却と実需としての売却の違い

97 views 2016.12.12
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.7】 投資用物件としての売却と実需としての売却の違い
物件を売却する際には、投資用物件として売却する方法と住居用の部屋として実需で売却する方法があるのですが、方法が異なることによって発生する売却価格の違いについてお伝えしたいと思います。
目次

1.投資用物件は利回りをもとに価格の相場が算定される

2.住居用物件は利回りでない基準で価格が算定される

1.投資用物件は利回りをもとに価格の相場が算定される

私が所有している物件の中で築年数40年を超えているけど、延床面積が70㎡程度ある部屋があり、将来の維持コストを考えその部屋を売りに出しています。

そこで実際に合った話をもとに具体的な金額を出してご説明したいと思います。

この物件は約3,000万円で購入しました。
そして、現在の家賃は17万円程度です。
この部分だけ見ると表面利回りは6.8%(17万円×12か月÷3,000万円)ということになり、そこそこの表面利回りです。

しかし、管理費と修繕積立金の合計額が5万円を超えています。
つまり、月々のローン返済を含まないネットキャッシュインは12万円ということになり、それを基に計算すると表面利回りは4.8%(12万円×12か月÷3,000万円)になり、投資用物件としての魅力はなくなります。

しかも、この物件は築年数が古く、今のままの家賃で行ける可能性は非常に低いことに加えて、入居者の方が10年以上住んでいる為、現在入居者の退去後は多額のリフォームコストが発生することは必至です。

つまり投資物件としてはうまみがないわけです。

私はそんな物件を買い値よりも高い値段で売りに出しているので、1年以上売りに出しているのですが、これまで買い付け申し込みが入ったのはたった一度です。その方は融資が下りず購入できなかったのですが、後程申し上げる住居用として購入予定でした。

このように、投資用物件として売却する場合、買主の方は利回りを考えて購入可否を考えます。それはそうですよね、自分で住むわけではないですから。

私が買主だった場合、上記のような物件は築年数が古いこと、今の家賃が相場よりも高く将来下落することが明らかなこと、そして将来の多額なリフォームコストを考えて、表面利回りが8%を超える価格である1,800万円程度でなければ購入は考えないと思います。

2.住居用物件は利回りでない基準で価格が算定される

住居用物件は利回りでない基準で価格が算定される
では、住居用物件はどうでしょうか?

これは皆さんが住宅ローンを組んで自宅を購入するときに何を考えるか?ということをイメージしていただくと分かりやすいと思います。

自宅を購入する際に利回りを考える方というのは少ないと思います。
考えることはその部屋の広さであったり、周りの環境、利便性、その地域への愛着等々、利回り以外のそこに自分が住みたいかどうかということでしょう。

また、住居用の物件としての価格は近隣地域での類似物件の供給と需要、そしてその成約事例をもとに大体の範囲が決まります。

例えば、私が所有している上記の物件であれば、利回りを計算すると低いことは申し上げた通りですが、住居用物件としては価値があります。JR沿線の徒歩5分圏内で70㎡ある物件が売りに出されるというのはあまりないらしく希少性があると言われています。

実際に不動産会社に売却査定をお願いしたところ、投資用物件として売却した場合は2,800万円程度、住居用として売却した場合は3,500万円という査定を出してきた会社が多くありました。

最初は何かの間違いかと思っていたのですが、査定いただいた会社に問い合わせてみたところ上記のような理由の説明を受けました。

したがって、このギャップをうまく使って売却益を稼ぐ人もいます。

具体的に申し上げると、利回り基準で算定すると低い価格になるけど、住居用として売却した場合は近隣地域の類似物件が少なく需要があるため、そこそこ高い価格になる物件を、購入して売却するという手法です。

現に、私が所有している物件での同じようなことが発生しています。
ただ、この部屋は空室で売却する場合、ある程度のリフォームコストが発生することが明らかなので、その部分の影響額を考えるとあまり売却益は見込めませんが。

ということで、もし物件売却を考えている方がいましたら投資用と住居用、どちらの選択肢も考慮の上売却戦略を立てていただくことをお勧めします。
中林 準

ライター中林 準

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