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土地活用時に注意したい 「地目」 とは?

195 views 2016.12.14
土地活用時に注意したい 「地目」 とは?
土地活用を考えている方であれば、「地目(ちもく)」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。地目とは、一言でいえば、「土地の利用方法をカテゴライズしたもの」となります。
目次

1. 「地目」とは?

2. 土地購入の場合には地目の確認が必須!

3. 地目変更登記の費用相場と方法

4. 「登記地目」と「課税地目」の違いに注意!

1. 「地目」とは?

ある土地が売りに出されており、その土地を取得したとしましょう。
その際、その土地を管轄する法務局への登記が必要になります。登記は法律的に義務付けられているものではありませんが、所有権を主張したり抵当権を設定したりといった場合には、登記が根拠となるため、実務上は必須であるといってよいものです。

この登記時に、その土地がどんな使われ方をしているのか、また不動産登記法に定められている土地の用途に合致しているかがわかるよう登記官が地目を設定するのです。地目は基本的に土地の外観や印象がそのまま適用されるものと考えてよいでしょう。建物が建てられるような土地であれば「宅地」、水を使った耕作地(いわゆる田んぼ)であれば「田」、水を使わない耕作地の場合は「畑」、その他「山林」や「雑種地」などといった地目もあります。

このように、土地の地番と並んで、その土地の重要な情報となるのが「地目」なのです。地目は全部で23種類あり、不動産投資の対象となりやすい地目としては「田」「畑」「宅地」「山林」「原野」などがあるでしょう。

2. 土地購入の場合には地目の確認が必須!

前述したように土地の「種類」を登記している地目ですが、土地を購入する際に注意すべきことがあります。
それは、現況と登記簿の地目に差異がないかを確認することです。例えば、不動産投資の一環として賃貸アパートを建設するとしましょう。そのための土地を購入する際、その土地の地目が「田」や「畑」であっては、アパートを建設することができない可能性があります。「地目」と実際の使用目的が一致しないというのがその理由です。

ただし、どう見ても田や畑ではなく、宅地に適した土地である場合には、現況と登記上の地目を一致させるため、「地目変更登記」が可能です。本来、不動産登記法上では、田や畑として使用されなくなってから1カ月以内に、所有者が地目変更登記を申請する義務があるのですが、これを怠ったとしても特に罰則規定がないことから、地目が変更されずに放置されているケースがあるのです。

そのため、不動産投資として賃貸アパートの建設や土地の取得を行う場合には、「地目」の確認と「地目変更登記」が重要になります。

3. 地目変更登記の費用相場と方法

 地目変更登記の費用相場と方法
地目変更時には、1筆あたり約5万円から10万円強の費用が相場であるといわれています。ただし、これは専門家に依頼した場合であり、自分で地目変更登記を行う場合は、かなり費用を抑えることが可能です。
例えば「田」から「宅地」への地目変更登記を行う場合、まず土地の現況を確認した後に、登記申請書と案内図(インターネット上の地図情報で代用可能)、さらに自治体の農業委員会から「非農地証明」を発行してもらったり、「農地転用届」を提出したりといった手続きが必要になります。ここで注意したいのは、その土地が市街化区域か否かという点です。
市街化区域内の田や畑は比較的宅地への変更が簡単ですが、市街化調整区域やその他の区域の場合、「農地転用許可」が必要になり手続きが非常に難しくなりますので、専門家に依頼するようにしましょう。

書類がそろったら法務局へ簡易書留で送付し、登記の完了を待つという流れになります。自分ですべての手続きを行う場合には、書類代や切手代を含めても1万円以下で完了するため、知識の習得がてら地目変更登記を行ってみるのもよいでしょう。

4. 「登記地目」と「課税地目」の違いに注意!

 「登記地目」と「課税地目」の違いに注意!
地目には、もうひとつの側面があります。
これまで述べてきた地目は不動産登記法上の「地目」であり、税法上の「地目」ではありません。

不動産登記法上の地目を「登記地目」、税法上の地目を「課税地目」と呼び、それぞれ扱いが異なる場合があるのです。課税地目は固定資産税算出時の根拠となるものであり、あくまでも現状を最優先させる「現況主義」を採用しています。
登記簿上に「田」や「畑」と地目が記載されていても、建物が建てられるような整備された土地では「宅地」となり、より高い税金が適用されるのです。便利で使いやすい宅地は税金が高く、農地は税金が安いと覚えておくとよいでしょう。
さらに、宅地の固定資産税は建物の有無によっても左右されます。建物が建てられている土地では、固定資産税が、200平米までの部分については1/6、200平米超の部分については1/3にまで軽減される特例があるのです。
同様に、都市計画税についても軽減処置があります。不動産投資を行うにあたっては、税コストも重要な指標となるため、このような登記地目と課税地目の違い、軽減処置などを抑えておくことをおすすめします。

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