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容積率が不動産投資成功の鍵を握る!知る人ぞ知るテクニック3つ

初心者向け
215 views 2016.12.12
容積率が不動産投資成功の鍵を握る!知る人ぞ知るテクニック3つ
不動産投資で高利回りを狙うにあたって、限られた土地にどれだけ広くの建物を建てられるかということは重要な事項です。

コスト計算から床面積を稼ぐ方法まで、容積率にまつわる3つのテクニックをご紹介します。
目次

1. 不動産投資では、一種単価で土地の本当の価値がわかる

2. テクニックを駆使して、実質的な容積率をアップ!

3. 容積率は高いほうがいい。オーバー物件のメリットとデメリット

1. 不動産投資では、一種単価で土地の本当の価値がわかる

不動産投資に関心がある人なら建物の延べ床面積≦土地の面積×容積率となることは、既にご存じでしょう。
一般的に、容積率が高いほど、土地の価格も高くなります。ただし、これは住宅地を除いた商業・工業地域の話。住宅地では、容積率が低い物件は隣の建物との空間をゆったり構えることができるので、人気が出やすいものです。
したがって、必ずしも容積率が高い土地が価格も高いとは限りません。

一種単価という言葉をご存じでしょうか?先ほどの説明のとおり、土地の用途は様々なので、一概に容積率のみで価値を判断することはできません。ただ不動産投資においては、一種単価という指標を使って数値化することができます。土地を一坪あたりの価格で計算したのが坪単価ですが、この坪単価に容積率を加味したものが、一種単価です。

坪単価が同じ10万円で、容積率が200%のA物件と80%のB物件があったとしたら、一種単価はそれぞれA物件が10万円÷200%=5万円、B物件が10万円÷80%=12.5万円になります。
容積率いっぱいに建物を建てたと仮定したときの、延べ面積一坪あたりの金額が一種単価というわけです。

上の計算例のように坪単価を容積率で割ることで算出できます。一種単価が低い土地は、それだけ投資用物件としては割安だということです。期待する利回りと建築コストから、一種単価の目安を計算することもできるので、使いこなせば強力な武器になります。

2. テクニックを駆使して、実質的な容積率をアップ!

 テクニックを駆使して、実質的な容積率をアップ!
一種単価の低い土地を購入すれば、取得コストを抑えることができ、ひいては利回りを高めることができます。さらに次のような考えを取り入れることで、実質的な容積率を高めることができます。

まず、地下室は一定限度まで、容積率を計算する上での床面積に入れなくいいことになっています。
実際に、地下室を賃貸に出されているアパートを見かけることがあります。地下室といっても、完全に地面の下である必要はないのです。天井の高さが地面から1m以下なら、地上に出ても構いません。ドライエリアやトップライトを活用すれば、十分な採光を確保できます。

地下車庫や屋根裏部屋、いわゆるロフトも同様です。
アパートやマンションの廊下、エレベーターホールなど共有部分、管理人室なども延べ床面積には入りません。その他、土地に接する前面道路などに関する容積率の緩和措置もあります。これらのテクニックを利用すれば、実質的な一種単価をさらに低くすることができます。

3. 容積率は高いほうがいい。オーバー物件のメリットとデメリット

中古物件を手に入れるにあたっては、実質的な容積率を高めるテクニックはあるのでしょうか?

あまり胸を張っておすすめすることはできませんが、はじめから容積率を超えた物件を買ってリフォームするという手もあります。
建物によっては、容積率がオーバーした状態で売られているものがあります。理由は様々ありますが、代表的なものは「建築した後に容積率が下がったもの」。
容積率は都市計画をもとに決められますが、家を建てた後に計画が変更されることで、結果的にオーバーした状態になってしまうこともあるのです。こうした物件は、「既存不適格物件」といいます。この場合は違法建築物ではありません。

注意点としては、同じ規模での建て替えができないこと。もし既存の建物を取り壊したら、新しく建てる建物は、容積率以下にする必要があります。リフォーム・リノベーションは可能なので、躯体はそのまま補強しながら残し、目に見える部分はきれいに直せば、通常の物件(容積率をオーバーしていない物件)と何ら変わらない運用ができるでしょう。
同じ容積率をオーバーしている物件でも、違法建築物件には、ローンが組めない、売りたくてもなかなか売れないといった可能性が不適格物件よりも高く、手を出さないほうが無難です。建築後に増改築した場合や、行政の検査をごまかして建てた場合などが違法建築にあたります。

容積率オーバー物件は、その理由を見極めることが大切であり、難易度が高いものといえます。

【まとめ】
・投資用の土地は、坪単価よりも一種単価を意識することが大事
・実質的な容積率は、地下室やロフトなどを活用することで高めることができる
・容積率をオーバーしている中古物件は利回りが高いが、リスクも高い

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