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博多陥没の原因は地盤? 不動産投資家がするべき災害リスク対応策3つ

102 views 2016.12.14
博多陥没の原因は地盤? 不動産投資家がするべき災害リスク対応策3つ
博多の道路陥没事故は非常にショッキングでした。周辺ビルのオーナーや店舗の関係者は対応に苦しんだことでしょう。
付近の地価に与える影響も気になります。

今回の事故から得られる教訓として、災害が不動産投資に与える影響とその対策を説明します。

目次

1. 地盤が鍵を握る!災害が地価に与える影響

2. 安全な地盤を見極める3つのテクニック

2-1.ハザードマップなどで防災や地盤に関する情報を集める

2-2.形状を見る

2-3.プロに依頼して、調査をする

3.最低3つの保険に加入しよう。災害を未然に回避することは難しい

4.迅速な対応で、被害を最小限にとどめよう

1. 地盤が鍵を握る!災害が地価に与える影響

今回の事故は地下鉄の工事中に発生したものでした。この周辺では過去に2件、2000年と2014年にも地下鉄工事中の陥没事故が起こっています。詳しい原因は専門家の調査を待つことになりますが、付近の地盤は砂を多く含んでいるため、ここに地下水が流れ込んだのが原因になったという見方があります。

それでも直接の原因は人為的なものなので、この事故が周辺の地価に与える影響は少ないでしょう。 このような事故は他人事ではありません。道路陥没だけでも、全国で毎年4,000件ほど発生しています。過去に土地の災害が不動産価格に影響した例を見てみましょう。

何といっても印象的なのが、東日本大震災で発生した千葉県浦安市などの液状化現象です。これは、埋め立て地であるこの地の地盤が原因で起こったものでした。
浦安市の1坪あたり中古マンション賃料は震災発生後の2011年6月と発生前の2月を比べると、5.2%低下しています(2011年8月26日付日本経済新聞電子版)。土地価格のほうも、2012、2013年の市内平均は連続下落。2014年は、千葉県内平均では前年比で0.1%上昇したのに対し、最も液状化の影響が強かった浦安市美浜区は、2.2%の下落でした(2014年3月19日同)。

賃料5%下がってしまったら、利回りに相当の打撃を与えます。価格だけでなく、自分が所有する物件が被害にあったら、修繕や保証をする必要が出てきます。売却も困難になるでしょう。地盤不良による災害対策はしておくに越したことはありません。

2. 安全な地盤を見極める3つのテクニック

災害による物件の損壊や収益低下は、不動産投資にとって最大のリスクです。地盤だけがその原因となるわけではありませんが、事前調査でリスクの高い物件を知ることができます。より安全な物件を購入して、失敗を避けましょう。

2-1.ハザードマップなどで防災や地盤に関する情報を集める

各自治体でハザードマップを作成しており、液状化や土砂災害が起きやすい場所を地図で見ることができます。

こういった情報は役所の窓口やインターネットで見ることができます。検索するときは国土交通省が開設しているハザードマップポータルサイトが便利です。自治体によって閲覧できるものとできないものに差があるのが難点です。

また、地盤の強弱が地図上からひとめでわかる便利なサイトもあります。地盤調査・対策工事をしているジャパンホームシールド株式会社が運営する地盤サポートマップなどがそれです。
同社が地盤を解析した結果が、強弱によって色分けされて地図で見ることができます。

ちなみに、さきの陥没事故が起きた博多駅前を調べてみたところ、現時点ではデータがありませんでした。事前確認できないところの物件には手をつけず、初めから地盤の確かなところだけに絞るというのもひとつの手です。

2-2.形状を見る

道が曲がりくねったり、傾斜があるところは、むかし川や池だった可能性があります。そういったところでは地盤が水分を含んでおり、液状化や陥没しやすいのです。むかしの地形は図書館などで古地図を見てもわかります。

2-3.プロに依頼して、調査をする

プロに依頼して、調査をする
最も確実なのは、ボーリング調査などで実際に調べてみること。1回10万円前後かかりますが、土地とは一生の付き合いになるかもしれないということを考えると、必要経費といえます。

3.最低3つの保険に加入しよう。災害を未然に回避することは難しい

保険も忘れてはいけません。細心の注意を払っても、災害リスクを完全に防ぐことはできません。地震保険は地震による倒壊や、水害に備えることができます。ただし、これらは物件が全壊や半壊したときにのみ保険金が出るもの。火災保険にも加入すれば、火事や落雷、盗難など幅広く対応できます。

施設賠償責任保険は、物件の破損などが原因で入居者などに損害を与えたときのリスクをカバーします。博多の陥没事故では、役所に相談窓口が設けられ、損害賠償の対応もしています。周辺店舗の休業損害などが対象になるでしょう。もし、自分が所有する物件で事故が起き、入居者が被害を被ったら、責任を問われることがあります。例えば水道管が破裂して家電や衣服が使用できなくなったケースなど。
こういったケースに対応できるのは、施設賠償責任保険です。

4.迅速な対応で、被害を最小限にとどめよう

所有している物件で事故が発生したら、アパートなどの大家は迅速に誠意ある対応をするべきです。管理会社を使っている場合は、相談して対処しましょう。
大家には入居者に支障なく住んでもらえるようにする(使用収益させる)義務があります。

福岡市は、今回の事故への対応で一定の評価を得ているようです。

現場の迅速な対応により負傷者が一人も出ず、復旧まで1週間という驚異的なスピードを成し遂げた博多市交通局には、各国のメディアから称賛の声が上がっています。
有事の対応で、大家としての信頼を勝ち取り、空き室を作らないようすることで、不動産投資の成功はさらに近づきます。

【まとめ】
・災害リスクを避けるため、地盤に注目しよう。
・もしもの時に備えて、火災保険、地震保険、施設賠償責任保険の加入を忘れずに。
・大家には、入居者に支障なく住んでもらうようにする責任がある。事故や災害など、有事の際は、誠意ある対応を!

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