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不動産投資物件の前に要チェック! 修繕費は利回りに大きく影響します

初心者向け
161 views 2016.12.12
不動産投資物件の前に要チェック! 修繕費は利回りに大きく影響します
不動産投資物件を購入するとなると、いろいろな条件をチェックすることになるでしょう。
それは築年数であったり、立地であったり、また利回りが最も気になるという人も多いでしょう。
しかし不動産投資物件には定期的な修繕が必ず必要になります。そこで修繕費まわりでチェックしておくべきポイントを3つお伝えします。

目次

1. 満足な修繕費が積み立てられているか

2. オーナーチェンジの場合、何年住み続けているか

3. 修繕費は年々高くなっていく

1. 満足な修繕費が積み立てられているか

 満足な修繕費が積み立てられているか
投資用の中古物件を購入する時、特にマンションの場合必ずチェックをしなくてはいけないのが、積立修繕金がきちんとプランを立ててプールされているかどうかです。
大規模なマンションなどは築10年、15年時に大規模修繕を行います。自分が購入した物件が大規模修繕を目前に控えつつも、修繕積立金が貯まっていなければ、今いる住人だけでその費用を負担しなければいけません。結果、一人あたりの負担が高額になる、もしくは満足な修繕ができないという自体が起こりえます。

前者の場合は利回りに大きく影響しますし、後者の場合は入居者の客付けに際し、マイナス要素になるでしょう。可能ならば大規模修繕が行われたばかりの物件を購入したほうが、修繕費を節約できるでしょう。
また住人があまりいないマンションの場合も、修繕積立金がしっかり貯まっていたとしても、将来的に数少ない住人だけで負担することになります。できるだけ空室のないマンションを購入しましょう。

2. オーナーチェンジの場合、何年住み続けているか

不動産投資物件を購入する場合、もともと入居者がいる物件、いわゆる「オーナーチェンジ物件」を買うこともあるでしょう。

このような物件は最初から収益が見込めるので、人気があるのですが入居者がいれば当然部屋の中を見せてもらうことは非常に難しくなります。

もし10年以上住んでいるような住人がいて、急に出ていくことになったら当然その修繕は新しいオーナーが行わなければいけません。最初の入居時の敷金をしっかり預かっているかなどは最初に確認できますが、十分が住んでいる期間中に修繕などを行ったかどうかなど、必ず重要事項説明書を見て確認するようにしましょう。

また基本的に長期間住んでいた場合の壁紙の汚れなどは、よほどひどくない限りはオーナー負担での修繕になります。最初から収益が得られるオーナーチェンジ物件と言えども、思わぬ落とし穴があることは意識しておきましょう。

3. 修繕費は年々高くなっていく

 修繕費は年々高くなっていく
また不動産投資で中古物件を購入する時に、意識しておかなければいけない点として「修繕費は年々高くなる」ということがあります。

家賃は経年とともに安くなる場合がほとんどです。地価が劇的に上昇すればそれにともなって家賃を上げることも可能になりますが、木造アパートの場合ならば10年も経てば10%は家賃を下げないと競争力が無くなりますし、マンションでも新築と築20年を比較した場合、家賃は15~20%の低下は覚悟しなくてはいけないでしょう。

つまり最初に購入した時以上に、利回りを改善することは基本的にはまず無理と考えておきましょう。しかし修繕費はマンションならば大規模修繕ごとに徐々に上がっていきますし、木造アパートも設備も美観もどんどん劣化していくので定期的な共有部分の改修など、とともに、それぞれの部屋の設備も水回りを中心にリフォームをしていかなければいけないででしょう。
修繕費を節約するために、一度の多くの部屋を同じ業者に任せる、自分で修繕を行うという大家もいますが、劇的に修繕費を下げることは難しいでしょう。また固定資産税も経年で大きく下がることはありません。

部屋を所有するランニングコストは基本的には下がらないことを、投資を始める前に意識しておきましょう。
格安物件を買うのも良いですが、修繕費などのランニングコストがあまりかからない築浅物件を買って、早めに出口戦略を取るというのも一つの考え方です。

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