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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.9】オーナーチェンジ物件に潜むリスク

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185 views 2016.12.27
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.9】オーナーチェンジ物件に潜むリスク
私が現在所有している物件は全てオーナーチェンジ物件でした。オーナーチェンジ物件は所有した直後から家賃収入を得られるというメリットはあるもののリスクもありますので、そのリスクについて実例も交えながらお伝えしたいと思います。
目次

1.購入時の家賃と相場家賃

2.室内の内装と入居者退去後のリフォーム費用

1.購入時の家賃と相場家賃

オーナーチェンジ物件の利回りというのは購入時に入居している入居者の家賃を基に計算がなされます。

私が購入した当時は不動産に関する知識も経験もほぼゼロの状態だったので、その家賃がその後も入り続けると思い込んでおり、現在入居者を基に計算された利回りに対して疑いを持つこともありませんでした。

しかし、オーナーチェンジ物件の家賃ほど信じられないものはありません。
売主は物件をより高値で売却したいと考えている場合、利回りの計算根拠となる家賃を出来る限りつり上げる操作をします。つり上げると言っても2倍にはなりませんが、20%~30%ぐらいであれば操作することは可能です。

例えば、最初の1,2か月をフリーレントにする代わりに家賃を上げる、敷金・礼金をゼロにする代わりに家賃を上げる、2年後の更新料をなしにする代わりに家賃を上げる等々、方法は多数ございます。

そのようにして意図的につり上げられた家賃をベースに計算された利回りを信じ、購入した場合、その方が入居している間はそれで良いのですが退去後に気付くのです。家賃がつり上げられていたことに。

事実、私が所有している部屋の内3部屋は家賃が下がりました。ひどい部屋では家賃が15%も下がり、かなりキャッシュフローが悪くなりました。もちろん、家賃は時の経過とともに下落していきます。しかし、それを差し引いても下がり過ぎというレベルだったので、以前の所有者は何かの策を使って家賃を上げていたことが容易に想像できます。

こういった事態を回避するためには相場家賃を調査することに尽きます。
同じ地域の出来る限り似たような間取りで、かつ、面積も似たような面積の募集家賃を見るのです。SUUMOやat homeで見ればすぐに分かります。ただ、当時の私も含めて、意外とこの部分見逃しがちですので、良い物件が見つかったと興奮しすぎずに冷静に調査するようにしましょう。

2.室内の内装と入居者退去後のリフォーム費用

室内の内装と入居者退去後のリフォーム費用
冒頭で申し上げた通り、オーナーチェンジ物件のメリットはなんといっても家賃収入がすぐに入ってくることです。入居者募集やリフォームの経験がゼロの初心者にとって、これは大きなことだと思います。

しかし、入居者がいるがゆえに室内内装の状態を確認することができません。
また、求めればそういった情報をもらえるものの、何も求めなければ入居している方の入居期間であったり、契約条件を確認できる資料がもらえません。

私はそういったことを確認せずに現在爆弾を抱えています。

私が購入した部屋の中に築40年を超える物件があります。
その物件はJR主要駅から徒歩3分に位置しており、かつ、延べ床面積が70㎡近くあるので、最悪自分で住むのもありだと思い購入しました。

購入時の入居者が80歳ぐらいの高齢の方だということはお聞きしていたのですが、それ以上の話は聞いていませんでした。もう少し深い質問をしていれば聞けたかと思いますが、これも私が無知だった故起こってしまったことです。室内の状況を確認することができていれば、購入を踏みとどまっていた可能性は高いと思っています。

購入後にその入居者がその部屋に30年以上入居していることが判明しました。
30年以上入居しているということは、内装はぼろぼろです。
また、5SDKという特殊な間取りになっているため、今の間取りだと入居者がつかまりにくいためある程度大規模なリフォームを行う必要があります。

その後、私が求めているような間取り変更も含めた大規模リフォームの見積もりを数社にお願いしたのですが、平均して500万円程度発生するということでした。従って、今の入居者退去後に、大きなリフォームコストが発生するという意味で爆弾を抱えている状況です。

幸い、この5年間はずっと住み続けていただいているのでローンは順調に減り、貯金も順調にできつつあるので最悪の結果になることはないのですが、仮に購入直後に退去していた場合を考えるとぞっとします。

いずれにしても、オーナーチェンジ物件については家賃、入居者、室内の状況等を可能な範囲で調査してから購入することをお勧めします。でないと上記のようなことが起こり得ます。

自分を守るための調査ですので、オーナーチェンジ物件に関しては特に、しっかり時間をとって調査をした上で購入を考えましょう。
中林 準

ライター中林 準

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