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ARES・東証共催「個人投資家のためのJリートフェア2016」レポート【初心者向け/J-REIT/少額投資】

PR オススメ 初心者向け
214 views 2016.12.14
ARES・東証共催「個人投資家のためのJリートフェア2016」レポート【初心者向け/J-REIT/少額投資】
資産を運用している人であれば聞いた事のあるJリート。そのJリートの魅力を直接体感できるイベント「Jリートフェア」が今年も開催されました(ARES・東証主催)。年に一度の本フェアには43もの投資法人が一堂に出展し個人投資家の方と直接情報を提供できる貴重な機会。わずかな資金から投資ができる金融商品として人気のJリート。積極的な個人投資家たちで、立ち見が出るほど大盛況のフェアをご紹介します。
目次

1.主催会社について

2.Jリートフェアの概要

3.ARES・東証が厳選のJリート投資法人が大集結 ~そもそもJリートって何?

4.セミナーの内容 〜Jリート投資のポイント

5.肌で実感できる大規模フェア「個人投資家のためのJリートフェア2016」に参加して学んだこと

1.主催会社について

主催会社について
今回のフェアを主催するのは一般財団法人不動産証券化協会と東証。協賛は投資信託協会、後援には金融庁、国土交通省、証券会社各社と大規模バックアップの元に開催されました。

「個人投資家のための Jリートフェア2016」を共催する会社は以下の2社です。

ARES 一般財団法人 不動産証券化協会
不動産証券化市場の健全な発展と投資家の保護を目的として設立された法人
設立:1990年9月(不動産シンジケーション協議会(CRES)として設立)
所在地:東京都港区赤坂1-1-14 NOF溜池ビル3階
URL: https://www.ares.or.jp/index.html
東証 株式会社東京証券取引所
株式会社日本取引所グループ(JPXグループ)の子会社で金融商品取引所。
設立:1949年4月
所在地:東京都中央区兜町2-1
URL:http://www.jpx.co.jp/index.html

2.Jリートフェアの概要

初心者向け少額投資ジャンル:J-REIT
ARES・東証 共催 「個人投資家のための Jリートフェア2016」
■開催日2016年11月26日(土)8:45〜16:45
■展示ブース:38ブース、説明会数:45社(5会場で実施)
■定員:約75名(立ち見可)
■開催場所:ベルサール東京日本橋 イベントホール
東京都中央区日本橋2-7-1東京日本橋タワー 地下2階

3.ARES・東証が厳選のJリート投資法人が大集結 ~そもそもJリートって何?

今年で市場開設15周年目にあたるJリート。
過去最多である43社の投資会社が参加することでより多くの個人投資家の方にJリートの魅力を知ってもらうためJリートや投資信託初心者の方も、気軽に参加できる基礎セミナーなどを多数用意したフェアが開催されました。

そもそもJリートとは・・・? アメリカで1960年代に誕生し、日本は遅れること40年後市場が創設したのがはじまりです。
リートは Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の頭文字をとった略で投資家からその資金を調達し不動産を運用した収入等を投資家に分配し、不動産投資であるけれどカテゴリーとしては投資信託となる金融商品です。
アメリカのREITと仕組みが異なる事からJ-REIT(Jリート)といわれています。
(ARES HPより)

Jリートの魅力
・わずか※10万円からはじめられる不動産投資 ※銘柄により異なります
・不動産投資なのに株式のように取引でき高い換金性を実現
・安定した分配金で高いインカムゲインを実現
・少額投資でも可能な分配投資を実現
・不動産売買のプロが行う運用するので手間がかからない
・ポートフォリオや財務情報が開示されて情報を透明化

Jリートのリスク
・元本が保証されていないため価格の変動リスク
・分配金は確定されたものではなくテナント退去や賃料減少などによる収入変動のリスク
・金利上昇による利回り差減少によって投資口価格が下落するリスク
・スポンサーとの利益相反が生じやすい運営体制のリスク
・法改正、税制改正に関するリスク
・投資法人の倒産等のリスク
(Jリートダイジェストより)

投資にリスクは禁物ですが、説明会に参加すれば参加するほどリートの分配金の高さや少額での不動産投資ができること等非常に魅力が高い金融商品ではないかと感じてしまいました。では今回参加されていた投資法人の中でも特徴的であった投資法人をいくつかリポートしたいと思います。

4.セミナーの内容 〜Jリート投資のポイント

セミナーの内容 〜Jリート投資のポイント
ライター伊東です。

今回のイベントは実際にJリートに投資をしている個人投資家の方も多く来場されていたかもしれませんが、このフェアの魅力は自分が興味のある投資法人や商品の担当者に直接話が聞けることです。
直近の配当の予測はもちろん、今後の取得ポートフォリオなどの最新情報を入手できます。興味ある投資法人同士を比較検討することもでき、欲張れば投資法人のトップの話を何十社も聞く事ができるのは大変魅力的です。事実、説明会の会場は寿司詰め状態で各回、立ち見の投資家の方が多数いらっしゃいました。中でも特に注目度の高かった数社のポイントをご紹介したいと思います。

関東圏で知名度は圧倒的に高いスポンサー企業を持つ「大江戸温泉物語リート投資法人」の説明会がはじまると会場は一気にスライドに注目しました。2016年8月に上場したばかりのリートであるものの「温泉」と私たち日本人は切ってもきれない深い習慣であるため、本リートの個人投資家の皆さんの興味の高さがうかがえました。
ホテル事業ではなくあくまで温泉・温浴関連施設へ重点投資を行い、地域の活性化や日本人の温泉文化に着目し、安定的な経営(キャッシュフロー)の創造していくことだそうです。

大江戸温泉物語リート投資法人のポイントは下記の点です。
・温泉・温浴関連施設へ重点的な投資対象(コアポートフォリオ)
・取得物件9軒の平均7%NOI利回り
・スポンサー企業以外の物件取得も視野に入れていること
・大江戸温泉物語グループの成長のベース
「安定した温泉需要」×「大江戸モデル(独自のビジネスモデル)」で業績は右肩上がり
・宿泊施設タイプ別の年間平均客室稼働率は80%超え(シティホテル、ビジネスホテル、リゾートホテルのそれを上回っている)
・取得物件の持ち込み案件も増加傾向
・業績好調のスポンサー大江戸温泉物語グループ保有の施設取得の郵政交渉権が付与
・LTV水準も原則60%を上限
セミナーの内容 〜Jリート投資のポイント
今回の投資法人の中でもNO.1知名度のスポンサーをもつ「イオンリート投資法人」は、広めの会場であったにも関わらず、後から人が詰め寄せる大盛況な説明会でした。
特徴としてイオングループの大規模SC(ショッピングセンター)を中心に投資している為、投資家自身が物件を訪れ質を確かめることができる日々の生活に密着した身近なリートであることです。

イオンリート投資法人のポイントは下記の通りです。
・地域社会の生活インフラ資産に投資をしていること
・国内小売業最大手イオングループの総力を活用しともに成長する戦略
・中長期にわたる安定収益確保と運用資産を着実に向上させることが可能である

大規模商業施設(RSC)中心に投資をする理由
・RSCは消費者の嗜好性/ニーズの変化に柔軟に対応しやすい強みがある
・幅広い売場面積を活かした多様なテナントの戦略的なリーシングができる
・計画的なリノベーションにより長期的に競争力を維持することができる
・現実ポートフォリオの80%以上が、SRSC(スーパーリージョナル型SC)RSC(リージョナル型SC)CSC(コミュニティ型SC)など大規模商業施設が占めている
・全国的に分散して保有し安定性を保つ長期固定の賃貸借契約による安定収益の確保
・J-REIT初の海外不動産(マレーシア)を保有、現在31の件物件数
・平均NOI利回り6.7%の実績。一口当たりの分配金も順調に推移
財政基盤も安定しておりLTVは50%前後で推移、長期発行体格付AA-(JCR)と国内小売業最大手イオングループがスポンサーであることで今後の期待も高いと感じました。

また、住宅特化型を投資対象にしている三井不動産グループをスポンサーにもっている「日本アコモデーション投資法人」も、安定した分配金から個人投資家の皆さんの関心も高かったように感じました。

日本アコモデーション投資法人のポイントは下記の通りです。
・オフィス賃料に比べ景気変動の影響を受けにくい住宅賃料がベースであり保有物件やテナント数が多くリスク分散が行われている
・東京23区への集中投資(87.6%)
・シングル・コンパクトタイプ中心
・三井不動産グループの高品質な「パークアクシス」を中心に保有
・豊富なパイプラインからの成長
・三井不動産グループ力を生かした高品質な管理
・安定した財務基盤が高い
・安定した分配金(8,130円/2016年8月期)

ポートフォリオの約9割を東京23区、物件タイプをシングル・コンパクトに集中させていることの魅力をわかりやすく説明がありました。ポートフォリオ稼働率は異動転勤の入れ替え時期シーズンであっても90%台後半を維持し、安定的に推移しているのが大きな特徴である事が数字からも理解できました。すべての魅力の高さが格付けランクにもあらわれており「住宅系 Jリート」でも最上級の格付けを保有しているそうです。この時少し会場がざわつきました。
AA-(格付け投資情報センター)
A+(スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン)
A3(ムーディーズ・ジャパン)

銀行融資枠コミットメントラインという借入極限度額が「2金融機関で合計100億円」という点も安定的な資産運用が可能となっているあらわれではないでしょうか。
三井不動産グループの高品質な物件と今後ますます伸張が継続している東京23区への転入超過トレンド、ライフスタイルや家族構成の変化による「シングル・コンパクト 都心部中心のアコモデーション資産」を中心とした投資は文句なしに注目度が高かったと感じました。

5.肌で実感できる大規模フェア「個人投資家のためのJリートフェア2016」に参加して学んだこと

肌で実感できる大規模フェア「個人投資家のためのJリートフェア2016」に参加して学んだこと
今回のJリートフェアは休日の早朝からにも関わらず多くの個人投資家の方が来場されていました。
投資会社の説明会だけではなく、アフターフォローの展示ブースやJリートスタッフによる相談なども積極的に行っており来場された投資家の方もしっかりと理解を深めている様子でした。かたくなりがちな雰囲気をお楽しみ抽選会や投資会社のお土産、出入口で元気にJリートをアピールするペッパーくんが会場をさらに盛り上げていました。

このJリートフェアで私が学んだことは
① 興味のある投資法人のブースや説明会はとにかく足を運び数字だけでなく直接対話をしてみること
② リスクをしっかり知ったうえでのベネフィットを見極めること
③ 比較検討も試みること

でした。

似たような商品だと思っても実際はリートごとに様々な魅力があるという発見もしつつ、個人投資家の方はJリートに大注目であるということです。これから決算を迎える投資会社の動向にますます目が離せない、Jリートイベントでした。
伊東 麻理恵

ライター伊東 麻理恵

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