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リズム株式会社主催 「リノベーション不動産投資セミナー」 レポート【リノベーション/初心者向け】

PR オススメ 初心者向け
540 views 2016.12.16
リズム株式会社主催 「リノベーション不動産投資セミナー」 レポート【リノベーション/初心者向け】 写真出典:リズム株式会社
目次

1.主催会社について

2.セミナーの概要

3.セミナーのポイント

4.セミナーの内容

5.REISM「リノベーション不動産投資セミナー」に参加して学んだこと

1.主催会社について

主催会社について
主催会社:リズム株式会社
設立年月日:2005年12月2日
本社所在地:東京都渋谷区桜丘町13-3
資本金:1億円
http://invest.re-ism.co.jp/

2.セミナーの概要

初心者向けジャンル:リノベーション
リズム株式会社
「リノベーション不動産投資セミナー」
■開催日:平成28年11月27日(日)13:00〜15:45
■定員:40名
■講師:リズム株式会社 顧問 巻口成憲、リズム株式会社 専務取締役 織田 基久
■開催場所:渋谷区文化総合センター大和田
東京都渋谷区桜丘町23-21

3.セミナーのポイント

値上がり益を狙うリノベーション不動産投資

こんにちは。ライターの岡本と申します。
このたび、リズム株式会社主催のセミナー「値上がり益を狙うリノベーション不動産投資」に参加する機会がありました。不動産は長期的な資産形成に適しているか、についてレポートします。

同社は中古ワンルームマンションのリノベーション物件を専門に扱う不動産会社です。
社名のリズムは、アルファベットで「REISM」と表記します。「RE」(再生)と「ISM」(主義)を重ねた造語で、「古くなったものに新しい命を吹き込む」という意味が込められています。

このセミナーのポイントとしては

◆POINT1
不動産投資、特に中古不動産の資産性の高さとリノベーション投資の魅力を解説している。これまで積み上げた豊富なデータに基づいて市場を分析し、実践的な投資方法を紹介する内容にもひかれました。

◆POINT2
具体的に入居希望者が行列を作るほどの優良物件、徹底したマーケティング分析で値上がりが狙える物件の選定、REISMの中古物件は30年ローンが可能といった点を聞いてみたいと思いました。

リズムはこうしたセミナーを年間10回以上開催しており、これまで参加した5363人のうち97%の人が「また参加したい」「参加してよかった」と答えるなど、非常に満足度の高い内容となっています。また、若い層の参加が多いことも特徴となっています。

4.セミナーの内容

セミナーの内容
東京23区の中古1Rは長期投資に最適

受付を済ませ会場に入ると、自分と同じ20代とおぼしき方々が多くみられ、ちょっと驚きました。ちなみに男女比は男性の8に対し、女性は2ぐらいでしょうか。
午後1時にセミナーがスタート。最初に「入居者20人待ちのワンルーム経営」(2011年)など多数の関連書籍を執筆された巻口成憲さんから、不動産に関する概況のご説明がありました。断片的な知識が不動産について1つにつながったような気がしました。基本的なところにずい分と誤解をしていることがわかりました。

例えば、東京23区内のマンションは買ったその瞬間から資産としての価値が下落していき、長期間所有すれば価値はほとんどなくなってしまうと考えていました。ところが、購入後30年経っても価格は半分まで下がらないということです。資産価値の目減りのペースは意外に緩やかだと知りました。

「バブル崩壊=不動産」というイメージがどうしても払しょくできず、いつの間にか資産価値はゼロになると頭に刷り込まれてしまったようです。

また、聞いていて面白いと思ったのは、「住まいに対する満足感」という国土交通省による調査の結果です。持家の居住者と借家の居住者に住まいの満足度を聞いたところ、不満を持つ割合は借家の居住者の方が圧倒的に多いんですね。移動しやすい借家住まいの方が不満は少ないはずなのに、これは意外でした。
借家の居住者は不満なら満足できるところに引っ越せば解決すると思うのですが、このデータは満足できる借家が少ないことを示しているのです。

さて最も関心のあるテーマ、手持ち資金が乏しい若い世代に不動産投資ができるのか?
一生を左右することですから慎重に検討しなければなりません。


ここで「マイナス金利」が重要なポイントになります。日銀は2016年1月に史上初のマイナス金利導入を決め、2月16日から実施しています。これにより、特に住宅ローンなど不動産が担保となる前提のローンは融資審査が通りやすいとのメリットがあります。つまり以前よりも金融機関からの融資が受けやすくなるという点です。

おかげで自分のような入社3年目で、貯蓄がそれほど多くない若い層にも不動産投資ができるようになりました。
では、実際に品川区旗の台にある価格が1810万円の物件を例に挙げ、シミュレーションしてみましょう。

条件としては、自己資金が頭金100万円+登記費用50万円+不動産取得税11万円の計161万円。
月額の家賃を9万4000円と設定すると
管理費・修繕積立金1万8030円、管理委託手数料4822円を差し引いて
月額7万1148円、年間85万3776円がいわゆる家賃収入です。

一方、借入金1710万円の30年ローンの返済プランは毎月6万1929円
年間74万3148円ですから、毎月9219円、年間11万628円が手元に残ります。
ここから固定資産税を差し引き、最終的には年間7万1228円が自分の純利益となります。

このプランだと今の自分の収入レベルでも不可能ではありません。数年後に繰り上げ返済すれば、毎月、毎年の家賃収入が増えます。現時点では自分の世代が何歳から年金が支給されるのかわかりませんが、そういう年齢になったころには借入金は完済しているはずなので、30年後は家賃収入がまるまる自分の手元に入ってきます。あるいは、15年サイクルの地価の上昇のピーク時に売却すれば、キャピタルゲインが見込めます。不動産の取得当初の手取りは少ないのですが、続けていけばその額は安定的に増えていくことが期待できます。

ただ、ここで不安があります。借り手が永遠につくわけではありませんし空室のままになってしまう可能性は多分にある、ということです。日本の人口はすでにピークを越え、減少に向かい始めました。東京一極集中だってしばらくは続くかもしれませんが、30年後は供給過多になっている可能性もあります。そうなれば家賃を引き下げる、つまり手取りが減る状況に甘んじなければならないでしょう。

この不安をバッサリ解消するのが、リズムが最も注力しているリノベーションです。
あなたは「リフォーム」と「リノベーション」の違いを、きちんと説明できますか?

・リフォームは、古くなった設備や内装を新しくする、いわば改修です。
・リノベーションは、本来の建物の持ち味を生かしつつ電気・ガスなどライフラインを全面的に刷新し、新築時以上に性能をアップさせることが主眼となります


さらにオリジナリティのあるデザインや間取りに変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。

リズムの説明によると、扱う物件は交通アクセスや周辺環境に優れた東京都内の好立地の不動産です。
大量生産型の画一的な集合住宅という殻を突き破り、立地や建物の管理から間取りまで手がけています。デザインについてはクラシックを基本に都会的なセンスを加えているので、価値が落ちにくい特徴があります。だからこそ、順番待ちになるほどの人気物件となるようです。また、そうした魅力ある物件になれば、むしろ家賃を上げることができます。

ユニークな試みとして、リズムが扱うリノベーション中古ワンルームに入居した人と、住宅にオリジナリティを追求したい人たちが一同に会するパーティのようなイベントが定期的に開催されます。
実際に入居した人は自分の部屋に満足なので、それをプレゼンしてもらい、聞いた人は満足のいく部屋を探そうとします。

こうして潜在的な借り手を徐々にリアルの借り手に育てていくので、「借り手がつかない」という最大の不安はほとんどないということです。

5.REISM「リノベーション不動産投資セミナー」に参加して学んだこと

REISM「リノベーション不動産投資セミナー」に参加して学んだこと
雇用や年金など将来は先行きが読めない時代になり自分を守るためには投資や資産形成が必要になる、とおぼろげながら考えています。株やFX、投信・・・手軽に始められそうですが金融は流れが早そうで、着いていくのはなかなか大変です。

一方、不動産は莫大な費用がかかるとのイメージがありますが、手堅く運用するならやはり不動産ではないか、という気がしています。また中古住宅に対する考え方も、近年は大きく変わってきました。
欧米では中古住宅の流通市場はかなり活性化しているのに、日本ではいわば「新築至上主義」のような住宅市場でした。しかし、最近では、新築にはあまりひかれない世代も増えてきたように思えます。

今回「リノベーション不動産セミナー」に参加して私が学んだことは

① 以前は新築住宅を買えないから仕方なく中古を選ぶ風潮があったが、新築でなくてもリノベーションされた中古住宅を好む方もいらっしゃる
② リノベーションの方が「オリジナルティ」があり、生活に自分らしさを演出できるとの考え方がある


です。収入の多くの割合を占める住宅費を抑えればその分豊かに暮らすことも可能になります。
こうした住宅に対する考え方が定着すれば、リノベーション市場が活性化するのは自然の流れです。

政府は次第に住宅をフロー(供給)からストック(資産)として重視する政策に舵を切っているようです。
2010年に策定された「中古住宅・リフォームトータルプラン」では、ストック型の住宅市場への転換を国策として定め、2020年までの市場規模倍増を目指しています。

老朽化した住宅はそのままにしておけば住み手がいなくなり、やがて空き家だらけになってしまいます。中古マンションにリノベーションを加えて賃貸にするという投資は、時代にマッチした手法といえるでしょう。
岡本 英明

ライター岡本 英明

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