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タワマン高層階増税が秒読み!その影響の大きさとは!?

243 views 2016.12.21
タワマン高層階増税が秒読み!その影響の大きさとは!?
かねてから政府が増税策として検討を行っていた、タワーマンションの高層階に対する固定資産税の増税が、平成29年度の税制改正大綱で発表されました。その内容は2018年の1月1日以降に完成した20階を超える高層マンションに対し、その中層階から上の階に住む人間に対し、段階的に固定資産税額を増やして課税するというものです。対照的に下層階に住む人間に対しては、固定資産税が減税されるという内容も明らかになっており、単純な増税策とは一概に言えない側面もありそうです。
ではタワーマンション高層階の住人に対しての増税が行われることで、一体どのような影響が起こり得るのでしょうか。
目次

1.増税額は具体的にどの程度なのか?

2.タワマン投資が加熱していた理由

3.直接的な影響と間接的な影響

4.まとめ

1.増税額は具体的にどの程度なのか?

増税額は具体的にどの程度なのか?
現在提出されている法案では、中間の階を基準として、そこから1階上がることに固定資産税を0.26%増税するというものになっています。例えば41階建てのタワーマンションならば、21階が基準となります。その階に居室がある人の年間の固定資産税が年間20万円と仮定すると、1階では5.2%安くなり、41階では5.2%高くなります。年間で遺影場増税額は約1万円ということになり、金額で見ればそれほど影響は大きくないと感じる人もいるでしょう。

同じ建物の中に住んでいながら、下層階に住めば、エレベーターの管理費などは上層階の使用分まで下層階の人間も負担していることに対する不公平感がありました。さらに眺望などタワーマンションならではのメリットも、下層階の住人は享受できないという不満も多かったのです。

一方で高層階の住人も同じ大きさの部屋でも高層階と下層階では価格が大きく異なるので、その時点で大きな負担がある上に、なぜ同じ土地に住みながら固定資産税が違うのか、という不満もあり、高層階住人にも配慮をした結果、少額の増税にとどまったといえるでしょう。
内容を見ればわかるように、単純な増税策ではなく、上層階が増税、下層階が減税ということでマンション全体での課税額は法案導入以前と変わりません。またこれまでに建てられたタワーマンションには適用されないので、あくまでも新築のタワーマンション限定となります。この法案の背景には、今後建設されるタワーマンションの高層階を購入する層に対する牽制の意図が後ろに見え隠れしていそうです。

2.タワマン投資が加熱していた理由

タワマン投資が加熱していた理由
ではなぜ政府はタワマンの高層階を購入する富裕層に対し、牽制の意味を含めて増税をしようとするのでしょうか。

まずここまでタワマンの高層階が購入された理由として、富裕層の相続税対策があったと言われています。2015年に相続税の制度が変わり、非課税枠が小さくなったことで、財産を持つ富裕層ほど課税額が飛躍的に大きくなっていました。そのため現金で財産を残すよりも、節税が可能な不動産、特に節税効果が最も高いと言われるタワマンの高層階を購入し、資産を現金から不動産に変える人間が続出したのです。

元々現金を不動産に替えるだけで、土地は路線価、建物は固定資産税評価額として計上されるので、税制上6~7割の評価額に変わります。さらにマンションは一人あたりの所有する土地部分は、マンションの面積を戸数で割って算出するために、建物あたりの戸数が多いタワーマンションほど土地の評価額は少なくなります。
土地の評価額が同じでも、タワマンの上層階と下層階では価格が大幅に異なりますから、5千万円の下層階と1億円の上層階が評価額では同じという歪な現象が起きていたのです。そのためタワマンの上層階を買えば資産価値を保ちながら、大幅な節税が可能でした。
仮に遺産1億円を子ども1人に遺した場合、その課税額は1220万円です。しかし1億円でタワマン上層階を購入し、評価額5000万としたら、課税額は160万円にまで節税できてしまうのです。

3.直接的な影響と間接的な影響

不動産というかたちにすることで、相続税の金額は1000万円単位で変わることも有りえます。そうなると年額わずか1万円や2万円の固定資産税が増えたとしても、その直接的な影響は微々たるものであるといえるでしょう。
富裕層ならばなおさらです。ただし政府ではタックスヘイブンによる節税対策の無効化を図っていくなど、今後は富裕層の節税を厳しく取り締まる方針であるようです。そうなるとさらにドラスティックな施策が行われる可能性もあるなど、間接的な投資家の心理へ与える影響は、無視できないでしょう。

4.まとめ

アベノミクスの成果により1億円以上の財産を持つ富裕層は122万世帯に増えたという調査結果もあります。今後は消費税など一般庶民から税を徴収するよりも、財産を持つ人間から課税していくという方向性にシフトすることが予想されます。政府の動向や発表は不動産投資にも非常に大きな影響を与えるので、注視していきたいところです。
長嶋 シゲル

ライター長嶋 シゲル

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