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居抜き物件とスケルトン物件、それぞれのメリットとデメリット

130 views 2016.12.21
居抜き物件とスケルトン物件、それぞれのメリットとデメリット
飲食や美容院は独立して始められる方が非常に多い業種です。自分で不動産を所有していない限りは、殆どの方が新たに店舗向けの物件を借りて店舗を始めることになるでしょう。一般的に市場に出ている店舗向け不動産には大きく分けて2種類が存在しており、それぞれ居抜き物件とスケルトン物件と呼ばれています。
ここではそれぞれの特徴とメリット/デメリットに触れていきたいと思います。
目次

1.居抜き物件とはどういった物件を指すのか

2.スケルトン物件とはどのような物件か

3.まとめ

1.居抜き物件とはどういった物件を指すのか

居抜き物件とは、前に存在していたお店の設備や内装をそのまま利用できる状態になっている店舗物件のことを指します。例えば飲食店を開くときには厨房や客が利用するテーブルやイス、カウンターなどが必要になりますが、そのような設備を前の店のものをそのまま、もしくは一部を受け継いで利用できるもののことを指します。

(1)居抜き物件のメリット
・初期費用が安い
・店舗開店までの時間がかからない
・客をそのまま引き継ぐことができる


といったものが挙げられます。飲食店に不可欠の厨房にはコンロやシンク、冷凍庫などの多くのキッチン設備が必ず必要になります。居抜き物件ならばそのような備品を購入することがなく利用できるので、大幅に備品代を節約できます。また内装も流用してもよいですし、壁紙の張替えなどごく僅かなリフォームで開店することができます。

開店までの時間に関しても設備と内装を引き継げるので、スピーディーに開店準備を行うことが可能です。通常飲食店の出店には2ヶ月以上の準備期間が必要と言われますが、居抜き物件ならば細かな打ち合わせも必要としないので、一ヶ月以内での開店も可能です。

さらに飲食店など同じ業種で開店する場合は、そこが飲食店だと近隣の住民に認知されているので、最初から動員が見込めます。一方でデメリットにはどのような点が挙げられるでしょうか。

(2)居抜き物件のデメリット
・自分が思うように店が作れない
・造作費用を取られることがある
・前の店の悪い印象を引き継ぐことがある


前の店の設備や内装を受け継ぐということは、大きなレイアウトの変更は不可能です。客席を広くしたい、キッチンにゆとりをもたせたいというときはリノベーションしなくてはいけません。また内容や設備も無料で引き継げることもありますが、その設備の利用料として造作費を取られることもあります。設備も古いものをずっと使っていた場合は、故障や性能面でのリスクを負うことになります。

さらに前に入っていた店舗が悪いイメージを持たれていた場合、逆に客がつかないことも有りえます。一旦は閉店に追い込まれた店が入っていたわけですから、多少のネガティブな要素が存在する可能性は高いです。

2.スケルトン物件とはどのような物件か

スケルトン物件とはどのような物件か
ではスケルトン物件はどんな特徴を持っているのでしょうか。こちらは逆に店舗内に「何もない、骨組みだけ」の状態を指します。本当に箱だけで、中身が何もない店を想像しましょう。スケルトン物件ののメリットやデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

(1)スケルトン物件のメリット
・好きなように店舗をデザインできる
・イメージを一新することができる


やはり店内を一からデザインできるのが最も大きなメリットです。デザイン性に飛んだ店にしたいならば、スケルトン物件を探したほうが良いでしょう。さらに前の店のイメージが良くない場合でも、内装を一新し、業種替えをすればそれに引きずられることはありません。
設備費も貸しスタジオなどシンプルな店舗ならば、造作費用もあまりかからないでしょう。

(2)スケルトン物件のデメリット
・初期費用が高くなることが多い
・開店までの時間がかかる


飲食店から歯医者など大幅に業種を変えるときは一から設備を丸々購入し、内装工事を行うので費用は大きくかかります。またデザインも内装業者と打ち合わせを行わなくてはいけないので、時間も掛かるでしょう。店舗の移転のみならば設備や備品の再利用、持ち込みで費用を削減できる場合もあります。

3.まとめ

今大きく店舗数を伸ばしている飲食店は、居抜き物件を利用している店も多くなっています。スケールメリットが有効かつ、店にブランドイメージのあるチェーン店ならば、店についたイメージも容易に上書きできるので、居抜き物件を利用師でもデメリットが薄いのでしょう。

一方顧客がこだわりを持った人が多く、店舗のデザインが集客に大きく影響されるような、美容室やスタジオなどでは安いからといって居抜き物件を利用することが必ずしも正解とはいいづらいです。顧客は満足するようなサービスを提供できず、結果的に短期で閉店に追い込まれることもあるでしょう。

業種、またチェーン店なのか、オンリーワンの価値を持つ店かどうかで、居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選ぶのかを考えたほうが良いでしょう。
長嶋 シゲル

ライター長嶋 シゲル

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