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築古物件でも新耐震基準に適合させればこれだけお得になる!

169 views 2016.12.21
築古物件でも新耐震基準に適合させればこれだけお得になる!
戸建てにせよマンションにせよ、中古で物件探しをする際に、築年数を見ない人は殆どいないことでしょう。築年数は外観の綺麗さや設備に影響しますが、それらの要素はリフォームで新しいものへと対応することが可能です。一方で相次いで国内で起きた大震災の影響で建物の耐震性を気にかける人も増えています。
もし購入を検討している建物が1981年以前に建てられたものならば、現在の新耐震基準に適合していない可能性が非常に高く、耐震性には不安が残ることになるでしょう。しかし耐震のための補強工事は一般的な部分リフォームよりも多額の費用がかかることも多くなっています。
ただし新耐震基準に適合させることで、築古住宅でも数多くの税制の優遇といった恩恵を受けられるという事実もあります。
ここでは新耐震基準に適合させることで、具体的にどのような金銭的なメリットがあるのかをお伝えします。
目次

1.住宅ローン減税制度が利用できる

2.不動産取得税が安くなる

3.登録免許税の優遇

4.マイホーム買い替え時の特例を受けられる

5.住宅取得資金の優遇

6.相続時精算課税選択の特例を受けられる

7.まとめ

1.住宅ローン減税制度が利用できる

住宅ローン減税制度が利用できる
住宅ローン減税は自分が居住する50平方メートル以上の住宅を購入した際に、10年以上のローンを組めば、10年間に渡って所得税や住民税から住宅ローン残高の1%が控除されるというものです。最大で年間40万円、10年間で400万円控除されます。

基本的には新築住宅向けですが、中古住宅でも一定の要件を満たせばこの減税制度を利用可能です。その要件の一つに現在の耐震基準に適合しているもの、という項目があります。

【住宅ローン減税を受けるための条件】
A.耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの

B.既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの

C.既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/requirement.htmlより転載)

となっています。最大で400万円の控除を受けることが可能なので、100万円程度で耐震工事が行えるような中古住宅ならば、工事をしたほうがお得かもしれません。工事をローンで行った場合も減税の適用が受けられます。

2.不動産取得税が安くなる

不動産取得税が安くなる
不動産取得税は不動産を取得した翌年に納税する税金です。土地と住居用の家屋を取得した場合は、現行では課税標準額の3%を納税しなくてはいけません。これも色々な控除を受けるポイントがあり、新築住宅ほど納税額が少なくて済みます。

新耐震基準に適合していない中古住宅では控除が受けられないのですが

・個人の取得であること
・床面積が50m2以上240m2以下であること
・取得後6か月以内に以下の①~③が行われること
①取得した中古住宅について耐震改修工事を行うこと
②耐震改修工事後の中古住宅が、耐震診断によって耐震基準に適合していることの証明がなされていること
③耐震改修工事後、取得者が当該住宅に居住すること

(http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.htmlより転載)

を満たせば一定の控除を受けることが可能です。その控除額は1981年以前の住宅でも下記の金額になります。

新築日                  控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年 6月30日 350万円

となっていますので、350万円控除されれば10万5千円の減税効果があります。

3.登録免許税の優遇

不動産を購入した際には、登記を行う義務があり、登録免許税を支払わなくてはいけません。土地は2019年3月31日までが課税標準額の1.5%、それ以降が2%です。
中古物件の場合は所有権の移転となり、税率は課税標準額の2%です。しかし自己居住用で新耐震基準への適合、50平方メートル以上などの条件を満たしていれば、中古物件でも0.3%に減税されます。

4.マイホーム買い替え時の特例を受けられる

中古住宅を購入し、10年以上住んでいたものに限られますが、新耐震基準に適合していれば譲渡の際に発生した利益を繰越できます。
例えば2000万円で10年前に購入した住宅を4000万で売却した場合は、2000万の売却益に課税されます。基本的には買い替え特例が受けられるのは築年数25年以内の住宅に限られますが、新耐震基準の住宅ならば築年数にかかわらず次の売却時に繰越できるので、売却してすぐには課税されません。

5.住宅取得資金の優遇

20歳以上のものが両親や祖父母から住宅購入のための資金援助を受けた時、一定額が非課税となります。
住宅購入の期間や消費税額により異なりますが、平成28年時点では中古住宅でも新耐震基準に適合しているものならば最大で基礎控除額110万に加えて700万円を非課税で援助してもらえます(省エネ住宅等ならば1200万円)。この額を超えると贈与税が課せられます。

6.相続時精算課税選択の特例を受けられる

住宅取得資金の優遇と同じく、相続関係の資金の対する非課税策です。相続時精算課税選択とは孫や子どもに対し、贈与者が亡くなり相続が発生した際に、前もって贈与した分も含めて課税することを条件に、年間で最大2500万円まで非課税(基礎控除額110万は利用不可)となる制度です。

これは特例で一定の基準を満たした住宅購入時にも利用できます。新耐震基準に適合した住宅もこの基準条件の一つです。住宅取得資金の優遇と合わせて中古住宅でも最大3200(省エネ住宅等は3700)万円まで非課税となります。ただし減税ではなく、課税の先送りであることは理解しておきましょう。

7.まとめ

上記のように、新耐震基準への適合工事を行えば、様々な節税効果があります。格安の築古物件を購入し、リフォームと耐震工事を行ってもお釣りが来る額となることも多いので、新耐震基準への適合工事は築古物件の購入の際には検討するようにしましょう。
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ライター長嶋 シゲル

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