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角地ではないのに、建ぺい率の緩和が受けられた!その3つの事例とは

190 views 2016.12.21
角地ではないのに、建ぺい率の緩和が受けられた!その3つの事例とは
所有する土地の面積に対し、どの程度の建築面積の建物を建てられるか、その比率を示した数値を建ぺい率と言います。100平方メートルの土地を持っていた場合、建ぺい率が50%ならば、建物の建築面積も50平方メートルに収めなければいけません。住居地域、工業地域、商業地域など用途によって建ぺい率は異なりますが、概ね商業用>工業用>住居用となっており、住居用の場合は60%が基本的に上限となっています。
これは建ぺい率いっぱいに建物を建ててしまうと、火事など災害の場合に火が燃え広がりやすく延焼が何軒も続いてしまう、住人が逃げる場所がないなどの防犯面の理由が大きくなっています。また採光や通風といった住環境面での問題を防ぐためにも必要とされています。

しかしできるだけ大きな家を建てたい人にとっては、建ぺい率は高いほうがありがたいもの。基本的に家を建てる土地の2面が一定の広さの道路2本に接している、いわゆる角地の場合は、逃げ場が確保しやすいので建ぺい率が10%緩和され、70%になることがあります。これは建築基準法第53条第3項第2号「街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物」で定められています。

では角地にある土地以外でも建ぺい率の緩和を受けられるものはあるのでしょうか?
目次

1.防火地域内に耐火建築物を建てる

2.公園に接している土地

3.2本の道路に挟まれている

4.まとめ

1.防火地域内に耐火建築物を建てる

防火地域内に耐火建築物を建てる
人口密集地や市街地における火災の延焼対策を担うのが防火地域です。防火地域では100平方メートルなど一定の大きさの建物を建てる場合には、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物にしなければいけません。

しかしその一方で耐火建築物を立てれば建ぺい率は10%緩和されるので、住宅地域でも70%になります。ただし一般的には防火地域は商業地域に設けられることが多くなっています。商業地域に土地を持っていた場合は、家を耐火建築物にすることを考えても良いかもしれません。

2.公園に接している土地

公園に接している土地
道路に囲まれている必要があるのは、通風や延焼防止などのためなので、道路と同じように建物のない土地に面していれば角地でなくても、建ぺい率が緩和されることがあります。

自治体により条件は異なりますが、横浜市を例に取ってみると、幅4メートル以上ある公園と、一項道路(幅4メートル以上の道路)に角地として接していれば、建ぺい率が10%緩和されると図解で紹介されています。
公園以外にも広場や水面、川に接していれば緩和される可能性が高くなっています。また角きりをしていれば、2項道路と公園でも緩和が許可される場合があります。
公園に接している土地

3.2本の道路に挟まれている

2つ目の例はあくまでも場所的には角になるところに位置する土地でしたが、2面をそれぞれ道路や公園に挟まれている土地でも、建ぺい率の緩和が許可される場合があります。

例えば横浜市では幅6メートル以上の2本の臨港道路に挟まれた土地、さらに1項道路もしくは2項道路と公園に挟まれて、公園と道路の幅の和が10メートル以上ならば緩和される可能性があります。公園と道路の幅の和だけではなく、接道している部分の長さも条件として求められることもあります。

以上のような土地ならば、建ぺい率の緩和を受けることが可能になっています。特に角地と耐火建築物での緩和は重複するので、最大で建ぺい率を80%まで高くすることができます。

一方で角地であればどんな場所でも建ぺい率が緩和されるわけでもありません。道路の幅や接道している面の長さ、また接しているかどの内角が120°以下等様々な条件が設けられており、それは各自治体によって異なります。☓☓市では緩和してくれたのに、△△市では緩和されなかったということは、当然のように起こります。

悪く言ってしまえば、聞いてみるまで「ケースバイケース」ということもあります。また住宅の密集度合いや用途は時代によって変遷していくので、条件の緩和が行われていく可能性も、過疎地域ならば高いでしょう。
2本の道路に挟まれている

4.まとめ

不動産屋で売りに出ている土地でも緩和条件を受けられるのに、それを申請していないままになっているものなどがあります。自治体の条件をチェックしながら、建ぺい率について問い合わせてみると良いでしょう。
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ライター長嶋 シゲル

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