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優良物件に出会う為に、やって得する7つの方法!

オススメ 初心者向け
902 views 2016.12.27

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不動産投資がしたいのに、なかなか思うような物件が買えない!と、嘆いてらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
確かに4~5年前に比べると不動産価格が高騰し、これまでのように安価で買うことが難しくなっているのは事実です。
不動産投資で失敗するも成功するも、仕入れ価格で決まると言っても過言ではありません。

安く仕入れて高く売るということが儲ける仕組みの基本ですが、安い物件には安いなりに問題のある「ワケアリ物件」も多いのです。では、立地が良くて建物がしっかりしている優良物件には、いったいどうやって出会うことができるのでしょうか?
一般的にはあまり公開されていない私もやっている方法をこっそりお伝え致します。

 

一般的な物件の探し方

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・インターネットで探す
収益物件専門に掲載されているポータルサイトというものがあります。代表的なものでは「楽待」「健美家」「ホームズ」などです。これらのサイトで希望する物件の検索条件を入力すると一覧になって出てきます。
・不動産業者さんからの紹介
収益物件を専門に扱う不動産業者から直接紹介してもらう。
但し、相場観を養う目がないと、中には収益物件を購入したいと思っている素人に高値で売りつける業者もいるので注意しましょう。
収益物件数 No.1 不動産投資のことなら国内最大の不動産投資サイト「楽待」

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)

1. 地道に不動産業者まわり

買いたい物件のエリアが決まったら、そこにある不動産業者に営業回りをします。
「戸建てなのか?」「区分マンションなのか?」「1棟アパートなのか?」
「購入希望価格はどれくらいなのか?」をお伝えします。条件に見合う物件が出た際はご紹介下さいとお願いしておきましょう。一度営業に回っただけではなかなかご紹介頂けないものです。マメに訪問することをオススメします。その時に注意して頂きたいことは、せっかく物件を紹介しても融資が組めず買えなかったなんてことになっては本も子もありません。不動産業者もビジネスですので、それだとあなたの為に動いた時間が無駄になってしまいます。あなたがどれくらいの物件が買える人なのか、自己資金や年収などをお伝えし買える人だという事をアピールすることは大切です。

また、ご紹介頂いた物件が希望に沿うものではなかった場合でも、迅速に対応し「今回は見送りたいと思いますが買う意思はあるので、またご紹介頂きたいです」と一言お伝えしておけば、また物件が出た際は今後もご紹介してくれるはずです。

2.不動産業者用のメールリストを作成

ポータルサイトから一度問い合わせをした業者さんや訪問した業者さんのメールアドレスを保存しておき、業者リストを作っておきましょう。希望条件等を定期的に一斉メールで送ります。何度かやり取りするうちに、優良物件をご紹介してくれる業者なのかそうでないのかがわかってきます。今後もあまり良い物件のご紹介がなさそうな業者はリストから削除していきましょう。

また、業者によっては専用のLINEやメルマガがあり、登録者に随時物件情報を流してくれます。是非登録しておいて気になる物件が流れてきたら即、問合せしましょう。

3.ご近所さんから情報収集

私はよく仕事でカフェを利用します。地元千葉市で平日の昼間にカフェに来るお客様の客層はママ友の集まり、もしくはご年配の方の集まりです。その方たちの話題は、子供、嫁、孫の話。病気の話、そして不動産の話が意外と多いのです。

不動産の話と言っても「不動産投資」の話ではありません。使わない「空家」があってどう処分しようか困っているのです。私の周りには不動産投資家が多く「なかなか収益物件が買えない」と嘆く方が多い中、ご老人の間では「不要な空き家があって困っている」方が意外と多いのです。
そして、その方たちの大抵の方は「こんな古い物件なんて売れないわ」と思い込んでいるのです。築30年以上の物件を多く取り扱っている私にとってはなんてもったいない話だろうとつくづく思います。そのような方から安く購入できれば、売主も買主も満足のいく取引ができることでしょう。ご近所さんのコミュニティに入り情報収集するというのも優良物件に出会う手段になるかも知れません。

4.大家さんの会で公言!買わない物件を譲ってくれるかも?!

大家さんが、大家さん同士で集まり情報交換をする「大家の会」があちこちで開催されています。大家さん限定の集まりもございますが、これから大家になりたいという「これから大家さん」も参加できる集まりが多いのです。そこに行くと本やネットでは得られないリアルな情報を入手することが出来ます。その中には物件を何棟も何十室何百室持つ投資歴の長い大家さんもいらっしゃいます。そのような方々は市場に物件が出回る前の段階で業者からご紹介があり購入されるパターンも多いのです。
不動産業界では、このような物件を「川上物件」と言います。
その大家さんが「川上物件」のご紹介があったらすべて購入するとは限りません。中には買わない物件もあると思います。そのような物件情報を回してもらえたらラッキーですね!但し、この場合も、その大家さんの信用問題に係わってくるので「買う買わない」の判断は迅速に行って下さいね。

大家さんが集まる大家の会は、私も定期的に開催しておりますので、気になる方は是非ご参加されてみて下さい。

舛添菜穂子のブログ

5.収益物件専用サイト以外から物件を探す

収益物件や実需の物件を探す際に、先程ご紹介したようなサイトにアクセスするとよいとお伝えいたしましたが、中には自社のサイトにしか載っていない物件も多々あります。このようなポータルサイトに載せるには費用がかかる為、できれば自社のサイトのみに掲載をしてお客様が見つかれば、費用も掛からず、手数料も買主と売主両方から頂けるので、業者的には有利な立場となります。三井のリハウスや、東急リバブルのような大手不動産業者のサイトをブックマークしておくのも一つの手ですね。
ただマイナーな業者が自社のサイトのみに掲載している物件を探しあてるのは至難の業。
そこでオススメの探し方は「船橋市 売りアパート」のように検索ワードを直接入力し、引っかかってきた不動産業者の自社サイトをブックマークしておきましょう。マメに見ているとある日ふっと条件ピッタリの物件に出会えるかも知れません。

6.ネットでいち早く新着情報を見つける

優良物件は早い者勝ち!時間が勝負です。ポータルサイトをマメにチェックし、優良物件が出た際は瞬時に対応することが肝心。即内見の約束を交わしてなるべく早く行動に移しましょう。物件紹介ポータルサイトに希望条件の物件が掲載されたらメールが届く便利なシステムがありますのでご活用下さい。

7.自分の手で優良物件に変える

【多少高額な物件でも価格交渉で安く購入する】
私は以前580万円で売りに出ていた物件を360万円で手に入れたことがあります。2014年でしたので、東京オリンピックが決まり、不動産価格が高騰し始めた頃になりますので安い物件がなかなか無いと、今より騒がれていた時代です。しかし交渉さえうまくいけば高利回り物件を手にすることは可能です。現在69000円のお家賃でご入居頂いております。

【セルフリフォームでコストダウン】
忙しい主婦が全てをセルフリフォームで仕上げるのは至難の業ですが、クロスを貼ってみたりクッションフロアを貼ってみることは意外と出来ちゃうものです。材料は、のり付クロス200円/m、クッションフロア1000円/m位と、安価です。
36㎡のお部屋でクロス貼りを業者発注すると10万円くらいかかる費用がセルフですと2万円くらいで済みました。慣れるまでは大変かも知れませんが挑戦してみることをオススメします。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

多少の努力は必要ですが、続けることにより優良物件に出会う確率は格段に上がります。不動産投資は株やFXのように好きな時に買って、好きな時に売ることは出来ません。しかし、一瞬で紙切れになってしまうようなリスクはありません。優良物件に出会い入居者が決まってしまえば毎月安定的な収入に繋がります。

皆様が素敵な物件にご縁がありますよう、お祈りしております。

舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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