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マンション区画を購入するか賃貸マンションを経営するかどちらが投資に向いている?

114 views 2015.12.3

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かつてのバブル景気においては大きく投資の対象となったマンション。
しかし、その供給過多はネットの無い時代においては中々実態を現さず、気が付いた時には一気に資産価値が下がって行く事態となりました。
そのような時代から四半世紀が過ぎようとしている現代において、投資対象としてのマンションはどのように位置づけられるようになったのでしょうか?

不動産投資も大きな分岐点に

かつて、不動産投資は短期的に大きな利鞘を稼ぐことに対して大きく主眼が置かれていました。
しかし、現在の不動産投資における多くの投資家のスタンスと言うものは、長く安定的に収益を得ることが大きなポイントとなっています。
現在どんなに良い条件の良いマンション物件を購入しても、いつ価格落ちしてもおかしくない状況ではまずは投資物件について十分に時間を掛けて吟味する必要がある訳です。

そのため、日本人の不動産投資に対する認識は極めて慎重になったと言え、とにかく幾つでもマンションを購入したかった時代とは全く意識が変わっていると言えるでしょう。
言ってみれば、不動産投資も大きな分岐点に差しかかっていまして、投資における専門知識が大きく求められていると言えます。

良いマンション物件が以前より探しにくい?

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現在不動産市場は規模が小さくなっているのにもかかわらず、以前よりもマンション需要が非常に増えている実態があります。
これは、一戸建て住宅に対する需要が大きく落ち込んでいることによるもので、より便利な場所に住んで生活の質を高めたいと言う思いが良いマンションを探す方を急増させているのです。

しかし、現在のマンション需要はかつてのバブル期のような投機目的も併せ持っている特徴がありまして、住み続けても価値をずっと維持したいと言う所有者の思惑がひしひしと伝わって来るでしょう。
これにより、現在は条件の良いマンションも競争率が高くて大変探しにくくなっています。
そういう意味では、マンションを購入するためにより専門性が求められるようになりました。

買うよりも借りる価値観が大きく浸透!

しかし、マンションに絡んでバブル期と大きく価値観が変わったのが入居者でして、かつてはマンションを買えば価値も自然に上がった時代が存在していたために所有することが求められたのです。
現在は耐震偽装などの建設会社やディベロッパー側の構造問題に関する隠ぺいも多くなっているのが発覚しているので、マンションに価値を見出す購入者が非常に少なくなったと言えるでしょう。

これにより、マンションを買うよりも借りて住む方が結果的にリスクも低いと言う認識を持つ方が多くなりました。
そのため、自分でマンションを買って価値を維持するよりも、むしろ自分でコンパクトなマンションを建てて賃貸に出す方が安定収入は得られると考える方も珍しくなくなっています。

不動産投資するエリアでその手法も異なる!

しかし、マンションを通してどのように収益化して行くかについては、やはり投資するエリアによってその手法も大きく異なって来ます。
つまり、非常に高い物件でも自分がまず住んで便利な生活を送りたいと言うのであればマンションを購入しても良いですし、駅には割と近い所だけどまだまだ物件そのものが少ない所になれば自身でマンション経営を行っても構いません。

マンション自体がどんなに良くても、そのエリアにおける住み心地や環境が良くないとニーズはそれほど高まりません。
それは自分自身が住むことでも同じことでして、この点は購入・賃貸経営を問わずマンション投資自体に言えることでしょう。

少子高齢化によって求められる理想の住居像

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それでも、日本は少子高齢化が一気に進んでいますので、単なる清潔感のあるマンションと言うだけでは今の時代なかなか借り手がつかないかもしれません。
そこで、このような事情を考慮した理想的なマンションと言うのはどの様なタイプがあるのかと申しますと、やはり医療機関や託児所などが近隣にある物件になるでしょう。

今後は家族型のマンションと言うのは人気が落ちて行くかもしれませんが、それと同時にワンルームなどのコンパクトな物件でもゆったりとバリアフリーに暮らせるタイプは非常に人気が上昇して行くはずです。
これからは、あらゆる年齢層の一人暮らしに対応できることが求められますので、それに合わせたマンション経営が良いのかもしれません。

総合的に賃貸マンションがお得?

マンション区画は確かに財産になりますが、お金を掛けて維持して行かなければならない財産です。
それは引き継ぐ者がいればこそ引き立つ訳ですが、残念ながら子供がいない世帯では将来的な建て替えなどを担わせることができませんので空き家になる可能性が極めて強いと言えるでしょう。

そのため、毎月の家賃と管理費だけで住む場所が得られる賃貸マンションは、やはりこれからの不動産投資の主流になる可能性が濃厚です。

田中 隆二

ライター田中 隆二

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