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もう節税は難しい?「タワーマンション節税」について

368 views 2017.1.6
もう節税は難しい?「タワーマンション節税」について
タワーマンションを購入することによって節税する、いわゆる「タワマン節税」という方法があります。このタワマン節税が2017年に見直される動きになってきました。もし2017年の法改正でタワマン節税が見直されると、この言葉自体がなくなるほど節税効果が薄くなります。今回はそんなタワマン節税についてのお話です。
目次

1.相続税の仕組み

2.タワーマンション節税とは?

3.相続税評価額の見直し

4.まとめ

1.相続税の仕組み

タワマン節税とは、相続税の節税です。そのため、タワマン節税を知る前に相続税の仕組みを簡単に説明します。

・相続税とは?
相続税とは、誰かが亡くなり、その亡くなった人の財産を相続するときに課せられる税金になります。相続税には基礎控除があり、その基礎控除後の相続税評価額によって、税率とさらに控除される額 ※1が変わるのです。計算式にする以下の通りです。

計算式:相続税評価額-基礎控除(3,000万円-(法定相続人×600万円))×税率-控除額

たとえば、6,000万円の現金を相続して、法定相続人が2人いたと仮定します。そのときには「6,000万円-3,000万円ー(2人×600万円)=1,800万円」という計算になり、1,800万円に対して所定の税率を掛けた後に所定の控除額が差し引かれます。


・相続税評価額

タワマン節税にはこの相続税評価額が深くかかわってきます。相続税評価額とは、前項の例でいうところの「6,000万円の現金」です。つまり、相続されるときに評価される金額になります。この評価額については、額面通りの金額ではない場合があるのです。

たとえば、前項の現金などは額面通りの金額になりますが、不動産は額面通りの金額ではありません。土地については「路線価」を基準に、建物は「固定資産税評価額」を基準に算出されます。これらの金額は不動産の実勢価格よりも低く評価されます。つまり、現金ではなく、不動産で所有していたほうが相続評価額は安くなるので、おのずと相続税自体も安くなるのです。 ※1国税庁ホームページ 相続税 https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

2.タワーマンション節税とは?

前項で説明した通り、そもそも不動産を所有しているだけで、現金で持っているよりは節税効果があります。その不動産をタワーマンションにすれば、さらなる節税効果が生まれるのです。理由は、不動産の相続税評価額は1棟のマンションのどの部屋でも変わらないけれども、実際の価格は上層階の方が高いからです。

・タワーマンションの価格について

タワーマンションに限らず、大体のマンションは上層階の方が高額に設定されます。特にタワーマンションのように階数が高いマンションは、上層階と下層階の価格差は大きいです。たとえば、50階建てのタワーマンションで、このマンションの平均価格が70㎡5,000万円だったとします。

そうなると、最下層階の価格が3,000万円で再上層階の価格が8,000万円など、大きな価格差が生まれるのです。この価格差をうまく利用したのがタワマン節税です。

・タワマン節税の内容

前項のように、下層階3,000万円と上層階8,000万円と、実勢価格では5,000万円の差があります。しかし、相続税評価額を算出するときには、マンションの階数は加味されません。つまり、平均5,000万円の価値のマンションとして全部屋評価されるのです また、先ほどいったように、実勢価格よりも不動産の相続税評価額は低く計算されます。そのため、大体7掛けくらいの評価になるとすると、3,500万円(5,000万円×0.7)ほどが、このマンション全部屋の相続税評価額になります。

たとえば、8,000万円の現金を持っているとして、そのまま8,000万円を相続すれば相続税評価額は8,000万円です。しかし、上記の8,000万円のタワーマンションを買えば、相続税評価額は3,500万円まで下がるのです。しかし、タワーマンションの部屋自体には8,000万円の価値があります。これが、タワマン節税の内容です。

3.相続税評価額の見直し

前項で話したタワマン節税は非常に不自然な計算になります。なぜなら、本来価値の違う上層階と下層階も、相続税評価額で換算すると同じになるからです。そのため、2016年12月現在、国会ではマンションの相続税評価額を階数ごとに見直すという法案が作られています。

2016年12月時点では確定していませんが、2017年の税制改正大網には盛り込む予定となっています。改正される内容としては以下の内容を予定しています。

・高さ60メートル超、20階建て以上の新築マンションが対象
・中間層を起点に上層階は増税、下層階は減税
・1階ごとに約0.25%の税額差

このような基準に変更になれば、タワマン節税の効果がなくなるので、従来のタワマン節税はなくなります。

4.まとめ

このルール変更の詳細については、まだ正式に確定したワケではありません。しかし、来年度にも変更になる可能性があるのでタワマン節税を視野に入れていた人は、この制度改正は注視しておくべきです。
中村 昌弘

ライター中村 昌弘

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