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収益還元法をはじめとした収益計算方法を知ろう

202 views 2017.1.6
収益還元法をはじめとした収益計算方法を知ろう
不動産の収益計算方法は「収益還元法」という手法があります。しかし、投資用物件を購入するときには、その物件からどのくらいの収益を得られるかを把握しておかなくてはいけません。その収益を加味した上でないと、儲かる投資物件かの判断ができないからです。
目次

1.表面利回りと実質利回り

2.収益還元法とは

3.まとめ

1.表面利回りと実質利回り

タイトルにある通り、収益計算方法は「収益還元法」という計算式を利用します。その計算式を説明する前に、基礎中の基礎ですが、表面利回りと実質利回りの違いを理解しておく必要があります。

・表面利回り

表面利回りとは、「年間収入÷物件取得費用」という計算になります。たとえば、年間収入が150万円の賃貸マンションで、その賃貸マンションの取得費用が2,200万円だったとします。そのときには「150万円÷2,200万円」という計算式になり、表面利回りは6.81%となるのです。

・実質利回り

実質利回りとは、その名の通り表面利回りより、さらに「実質」に近い形で計算する利回りです。計算式としては「年間収益(1年間の収入-1年間の経費)÷物件取得費用」になります。つまり、表面利回りに「固定資産税」「修繕費用」「ランニングコスト」などの経費を加味した数字が実質利回りです。

2.収益還元法とは

収益還元法とは、主に賃貸マンションや賃貸ビルなどの、投資用不動産の査定時に利用される査定方法です。収益還元法を簡単にいうと、その物件が将来生み出すと予測される金額から、不動産の価値を逆算する方法です。
収益還元法には以下の2種類があります。
①直接還元法
②DCF法

・直接還元法の計算式

直接還元法の計算式は「1年間の純利益÷還元利回り」になります。純利益とは、「1年間で得られる利益」になります。つまり、前項で説明した「実質利回り」と考えからは同じです。たとえば、賃貸マンションで年間150万円の賃料収入があり、そのマンションにかかった経費が50万円あった場合、純利益は100万円(150万円-50万円)になります。
一方、還元利回りとは、その物件から自分が得たい利回りです。この利回りは、前項の「実質利回り」を指しています。仮に、利回り10%だったとすると、10年間(100%÷10%)賃貸として運用すれば、この物件を取得した費用の元が取れるという計算です。

・実際の計算

実際に直接還元法を利用して計算してみましょう。たとえば、以下のような物件を収益還元法に基づき計算してみます。
・還元利回りを7%に設定
・年間賃料収入が180万円
・年間諸経費が40万円
この場合には、「純利益(180万円-40万円)÷還元利回り7%」の計算式になり、2,000万円が査定額になります。つまり、単純に計算して2,000万円であれば、自分の理想とした物件であるということです。

ただ、直接還元法の「純利益」は、過去の家賃収入と経費実績を基にしています。そのため、家賃が下落したり、空室になったり、または経費が増額されたときには計算が狂ってしまいます。そのため、この計算をするときには、「賃料や経費の資料が確かな数字か」、または「将来的なリスクはないか」を自身で検証する必要があるのです。

・DCF法の計算式

直接還元法は割と簡易式でしたが、DCF法は非常に複雑な計算式になります。そのため、結論からいうと自分で算出するのは難しいので、不動産会社などに算出してもらうことをお勧めします。DCF法の計算式は以下のようになります。

Y÷(1+X)+X÷(1+X)2・・・+Y÷(1+割引率)n+A÷(1+X)n
Y:初年度純利益 X:割引率 n:保有期間 A:不動産売却価格 

このように、DCF法の計算式は非常に分かりにくいです。この計算式が何を表しているかを簡単に説明すると、まずその不動産を保有している期間に得られる利益を算出しています。その後、その不動産を売却したときの予想売却益を加味した上で現在の価格に割り戻しているのです。その現在の価格に割り戻した数字が、DCF法で算出した金額になります。

3.まとめ

このように、収益計算をするときには、まずは表面利回りと実質利回りを知りましょう。その上で、直接還元とDCF法という、2種類の収益還元法の概要を知っておくと良いです。しかし、特にDCFは複雑なため、概要だけつかんでいれば問題ありません。概要さえつかんでおけば、不動産会社が提示したときに、理解が早くなります。それが結果的に「利益を出す物件の見極め」につながるのです。
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ライター中村 昌弘

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