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問題は空室リスク以外にあった!? 家賃保証契約のリスクと注意点

68 views 2017.1.5
問題は空室リスク以外にあった!? 家賃保証契約のリスクと注意点
「家賃保証契約」という言葉は空室リスクを抱える賃貸物件オーナーにとって、なんとも魅力的な響きですよね。実際、家賃保証契約自体は空室率の変動リスクを低減し、オーナーに安定した収益をもたらすものとなる可能性もあるでしょう。しかし、その裏側には空室率以外のリスクがあることも事実。家賃保証契約においては、空室率以外のリスクマネジメントが必要になるのです。
目次

1.長期間一括借り上げは果たして本当にお得か?

2.家賃保証契約の本当の目的は?

3.国交省主導で減額説明の義務化も

1.長期間一括借り上げは果たして本当にお得か?

オーナーとハウスメーカーなどの間で交わされる、長期間の一括借り上げ契約。入居者の増減に一喜一憂することなく、毎月入居率100%の状態を維持できるとあっては、物件オーナーが魅力を感じてしまうのも当然のことでしょう。しかしこのような長期におよぶ家賃保証契約は、意外な落とし穴があるもことも事実。

例えば、家賃収入が発生すること自体は保証するものの、問題になるのはその金額であったというケース。本来8万円程度の家賃収入を狙えるような物件であったとしても、6万円前後での契約を結んでしまうことがあります。空室リスクを引き受ける不動産業者側としては、少しでも空室の発生を抑えるために、家賃をあらかじめ安く設定するのです。

また、当初保証された家賃は適正な額であったとしても、2年や3年ごとに契約内容の見直しが入り、そのたびに家賃の引き下げを迫られるといったケースもあります。8万円の家賃が2年ごとに5000円から1万円下がってしまっては、築10年を待たずして物件オーナーの手取り金額が大幅に減額されることになります。

物件を新築するためにローンを組んでいれば、そのローンの支払いさえままならないといった状況も考えられるのです。確かに入居者の募集や入居審査を繰り返す手間を削減できるのは大きなメリットですが、それも適切な収入が見込めてこそ。家賃保証契約を結ぶ際には、家賃の金額や契約内容見直しの規定に十分注意する必要があります。

2.家賃保証契約の本当の目的は?

家賃保証契約の本当の目的は?
そもそも家賃保証契約をもちかける不動産業者の目的はどこにあるのでしょうか?

一部のハウスメーカーや不動産業者は、不動産投資を考えている人々に新築の賃貸物件を建てさせることが事実上のゴールになっているようです。つまり、家賃保証契約を餌に物件を建てさせてしまえば、あとはオーナーが損をしようが自分の懐は痛まないという考え。賃貸物件のオーナーとの間に問題が起きれば、頃合いを見て家賃保証契約を解除するという悪辣な手口まで判明しています。

もちろん全ての不動産業者がこのような手法をとるわけではありませんが、空室リスクがゼロになるという口車に乗せられて、実際の運用面を全く考慮していないような契約とならないよう、注意する必要があるのです。

3.国交省主導で減額説明の義務化も

家賃保証制度を餌にして賃貸物件の建築をすすめ、その後は理不尽な家賃の減額を強行するという不動産業者が跡を絶たないため、国交省は2016年9月から新たな規定を設けました。
賃貸住宅管理業者登録者制度と業務処理準則を改正し、家賃保証契約に関して家主への説明責任を明確にしたのです。つまり、登録業者を対象に、あらかじめ家賃が減額となる可能性を説明する必要があると規定したことになります。

しかしながら、この制度への登録自体が任意であり、事実上の強制力がありません。そのため、今後はより実情に即したさらなる法整備が求められているといえるでしょう。家賃保証契約を前提とした不動産投資を行う場合には、家賃の減額リスクを明示し、そのスパンや金額などで合意したあとに投資を始めるべきです。

後々になって投資に見合わない家賃収入とならないよう、契約内容の確認を怠らないようにしましょう。
ゴンロク

ライターゴンロク

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