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不動産の価値を見極める!収益還元法の活用

53 views 2017.1.5
不動産の価値を見極める!収益還元法の活用
不動産の価値を見極める方法のひとつに、収益還元法があります。収益還元法は、一般的に用いられている公示価格や路線価、実勢価格とは異なるアプローチで、不動産の価値を計測する手法です。単なる価格だけではなく、実際のキャッシュフローを考慮した見極めが可能なのです。
目次

1.収益還元法とは何か?

2.収益還元法の種類は2つ!

3.収益還元法で中長期的な投資計画を!

1.収益還元法とは何か?

不動産の価値とは、実際の価格だけでは推し量ることができないことがありますよね。そもそも、不動産の価格自体に振れ幅があり、どの価格が実際の価値を反映しているのか判断に迷う場合があります。また、不動産投資自体が大きな金額を扱うものですから、判断のミスや迷いが大きな損失を生んでしまうことも考えられるでしょう。

このように表示されている価格だけを判断材料とするのではなく、その価格自体がどう決定されるかを知ることで、より不動産の価値が見極めやすくなります。今回紹介する収益還元法は、その不動産が将来にわたってどのくらいの収益をもたらすのかを計算し、それに基づいて現在の価格を決定するという考え方。

収益力が高ければ、当然不動産の価値は高まりますし、収益力が低ければそれに応じた価格に落ちつくことになります。収益還元法には、取引事例比較法(似たような取引事例を基にして不動産の価格を決定する方法)や、原価法(物件を建築するときに必要となる金額から老朽化の価値低下分を差し引く手法)に比べて、実情に近い価値を導き出せるというメリットがあるのです。

2.収益還元法の種類は2つ!

収益還元法の種類は2つ!
収益還元法には主に2つの手法があります。それが「直接還元法」「DCF法」です。

直接還元法は、一定期間内における純利益を還元利回りで割ることで、不動産価格を算出します。例えば、ある賃貸アパートの価格を算出したい場合、次のように計算します。賃貸アパートの想定還元利回りは6%としましょう。
年間収入(家賃7万円×8部屋×1年間)-費用(年間の管理費50万円)=純利益(622万円)

これを還元利回り6%で割ると、622万÷0.06=約1億3700万円となり、これが収益価格(不動産の価値)となります。想定還元利回りは地区ごとに掲載されていることが多いので、webサイトなどで比較的観点に調べることができるでしょう。このケースでは1年間を通して満室であることを前提としましたが、実際には空室率を加味したうえで計算することをおすすめします。

次に、DCF法です。
DCF法は直接還元法よりも精度が高い分、やや複雑になります。計算方法としては、今後得られる毎月の利益と売却額を「現在の価値」としてみなし、それらを合計するというもの。DCF法の根拠となっているのは、「同じ金額であれば将来のお金よりも現在のお金のほうが価値は高い」という考え方です。

今100万円もっていれば、1年後には投資によって100万円を103万円に増やすことができ、それは1年後の100万円よりも価値が上である、といえば伝わりやすいでしょうか。このことから、1年後のお金や2年後のお金を現在のお金に換算するときには、「割引現在価値」という指標をつかって判断します。1年後の家賃、2年後の家賃を現在のお金に置き換えて割引し、それと物件自体の売却価格を足した金額が不動産の価値となるのです。

具体的な計算は複雑になるので割愛しますが、割引率を設定して割引現在価値がしっかりと計算できれば、かなり精度の高い投資判断が可能になるでしょう。

3.収益還元法で中長期的な投資計画を!

不動産投資は、多額の資産を投じますから、年単位でしっかりと計画を立てておきたいところ。

収益還元法は数年単位で物件の収益力を想定し、そこから物件自体の価値を判断する方法です。
購入を考えている不動産が一定期間のうちにどのくらいの金額を稼ぎ出し、どのようなキャッシュフローを生み出すのかを把握しやすくなるでしょう。これによって物件を高掴みしたり、価値よりも安い物件を見逃したりといったミスを減らすことができます。

空室率や経費、家賃の下落率などをシミュレーションしつつ、収益還元法を使って中長期的な投資計画を立てていきましょう。
ゴンロク

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