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設備資金?運転資金? 修繕費の考え方と注意点

568 views 2017.1.5
設備資金?運転資金? 修繕費の考え方と注意点
物件の価値を維持しつつ、しっかりと利回りを確保していくためには、修繕が必要になってきますよね。この修繕費、いったい設備投資にあたるのか運転資金にあたるのか、悩んだことはありませんか?今回は修繕費の考え方とその注意点についてまとめていきます。
目次

1.借り入れの際にはどちらが有利?修繕費用の融資

2.修繕費は全額経費となる?税務上の取り扱いにも注意

3.基本的支出となってもメリットはある!

1.借り入れの際にはどちらが有利?修繕費用の融資

修繕費を金融機関から借り入れる際、設備資金とするか運転資金とするか迷ったことはありませんか?修理費は、会計処理上、資産計上すれば設備資金になりますし、そうでなければ運転資金として判断されます。どちらでも問題はないと言えるのですが、金融機関から修繕費を借り入れる場合は、「設備資金」としたほうが有利でしょう。

例えば日本政策金融公庫の場合、普通貸付であれば運転資金、設備資金どちらであっても融資限度額は4800万円です。しかし、運転資金の場合は返済期間が原則5年、据置期間が1年なのに対し、設備資金であれば返済期間は10年、据置期間は2年です。

つまり、融資額は同額であっても設備資金として融資を受けたほうが、資金繰りに余裕を持たせることが可能です。

2.修繕費は全額経費となる?税務上の取り扱いにも注意

修繕費用は原則として「経費」に参入することが認められています。ただし、修繕費であれば必ず全額経費にできるわけではありません。ここでポイントになるのが、「基本的支出」に該当するか否かということ。

不動産の修理や改良にかかった費用は、経費として認められる「修繕費」なのか、固定資産の価値に参入される「基本的支出」なのかを判断されることになります。基本的支出に該当すると判断されれば、減価償却費として耐用年数に基づき、年ごとに経費とする必要があるでしょう。

要は、不動産の修理や改良にかかった費用だからといって、全てがその年の経費にできるわけではなく、場合によっては減価償却によって毎年少しずつ経費化していく場合もあるということです。基本的支出として減価償却の対象となるのは、以下のような場合です。税金対策として、すべて修繕費とするためには、以下のポイントに注目しておきましょう。

・物件の価値を高めるものではないこと
・耐用年数を伸ばすためのものではないこと
・物理的に新たな部屋や機能を付加するものではないこと

修繕費となるか基本的支出となるかは判断が難しい場合がありますが、原則として以前よりもグレードアップしたり、新たな価値を付け加えたりする場合には修繕費として判断されにくくなることを抑えておきたいところ。
また、次のような場合には、簡易的に修繕費として処理してもよいとされています。

・費用の総額が20万円未満、もしくは3年以内を周期とした支出
・上記以外で費用の総額が60万円未満、もしくは資産の前期末取得価格の1割以下
・支出額の30%、もしくは前期末取得価額の1割のいずれか少ない金額

ちょっと複雑な要件となってしまいますが、60万円未満の少額であれば基本的には全額を、それ以上であれば割合に応じて修繕費にできると覚えておけばよいでしょう。

3.基本的支出となってもメリットはある!

基本的支出となってもメリットはある!
ここまでの内容から、修理や改良の費用はすべて修繕費としたほうが節税対策になると考える人も多いでしょう。しかし、基本的支出として判断され場合でも、メリットがあるのです。それは基本的支出となれば、減価償却処理によって一括の経費化よりも利益額が大きくなり、金融機関から融資を受けやすくなる可能性があること。

今後複数の物件を取得して不動産投資を行うという前提であれば、金融機関からの融資は大切になりますよね。このように修理や改良の費用を修繕費と基本的支出のどちらで処理するかは、投資全体に影響を与えることもあるのです。会計や税務を意識しながら、しっかりと戦略を練って進めることをおすすめします。
ゴンロク

ライターゴンロク

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