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土地活用の利回りに影響する「地目の課税率」

290 views 2017.1.5
土地活用の利回りに影響する「地目の課税率」
地目という言葉は、不動産投資や土地活用をお考えの方ならば、一度は耳にしたことがあるかと思います。
地目とは文字通り「土地の用途」を分類したものです。実はこの地目が土地活用の利回りに影響を与えるため今回は地目と課税について解説していきます。
目次

1.地目は税額に影響する!

2.こんなケースは注意!現況地目を確認

3.同じ地目でも税額は異なる!宅地化による節税対策

4.用途と税額のバランスが重要!

1.地目は税額に影響する!

固定資産とはいっても、建物は時が経過するごとに劣化していくものですが、土地はそうではありませんよね。土地の価値は、その特性上、「用途や場所」に大きく左右されるといえます。

「地目」は土地の用途を表すものとして使われていますが、この地目が土地の評価を決定づけることがあるのです。地目は不動産登記法に基づいて、法務局の登記官が実際にその土地がどの地目となるかを判断します。このとき、地目は一旦確定するのですが、永遠にその地目のままというわけではありません。

不動産登記法上の地目と、実際の土地の用途、状況に違いがあれば、現状を優先した課税が行われることになるのです。これを現況地目といい、固定資産税を課税するときの根拠となります。課税額が高くなれば、当然土地活用の利回りにも影響してくるため、現況地目の課税率を考慮した計画が必要になってくるでしょう。

2.こんなケースは注意!現況地目を確認

例えば、登記上の地目が「雑種地」である土地を取得したとしましょう。
「雑種地」とは、不動産登記法上で、宅地・田畑や山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地のどれにも当てはまらないと判断された土地のこと。

また、さまざまな形態で利用される土地を総称したものでもあります。それだけに用途も色々です。「雑種地」として登記されている土地の用途で多いのが、駐車場やゴルフ場、資材置き場など。そのほか、墓地や境内、公園なども「雑種地」として登記されていることが多いでしょう。

「雑種地」の特徴としては、実際の用途が変化しやすいということが挙げられます。特に駐車場として利用されているようなケースでは、もともとは宅地であったものの、建物を撤去して駐車場にしている可能性があります。また、現状が宅地であっても「雑種地」として登記されていることも考えられます。
宅地と「雑種地」では課税率が異なるため、登記上の地目だけで判断せずに現状の用途をしっかりと確認したうえで、土地活用を行うようにしましょう。

3.同じ地目でも税額は異なる!宅地化による節税対策

同じ地目でも税額は異なる!宅地化による節税対策
固定資産税の課税は、その年の1月1日の現状によって決定されることが多いでしょう。つまり登記上、同じ地目であれば一律に同じ税率が課されるというわけではないのです。

例えば、登記上の地目が「雑種地」になっていたとしても、現状の使われ方によって宅地や田畑と同等の税率が提供されます。また、宅地となれば固定資産としての評価額は上昇しますが、その宅地が住宅用か否かによって課税標準額は大きく変化するでしょう。住宅用地には固定資産税の軽減処置があり、大幅に節税できるためです。

特に200平米以下の住宅用地であれば、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となりますので、土地そのものの税金面では雑種地のままにしておくよりも完全にお得です。もちろん、建物を建てるためには投資が必要になりますので、軽減できる税額と建物への投資額や利回りを計算しつつ、土地活用の計画を立てることが大切でしょう。

複数の土地を所有する場合には、雑種地を小規模住宅用の宅地にしてしまうという対策もあることを覚えておいてください。このほか、有料駐車場として収益をあげて税金対策にするという方法も考えられます。

4.用途と税額のバランスが重要!

税額は実際の土地の用途によって変化するため、現状地目による課税と節税対策のための投資額のバランスが大切です。

「雑種地」として駐車場経営にいそしむのか、宅地として小規模住宅を建て賃貸経営をするのか?その組み合わせはさまざまでしょう。なるべく土地にかかる税額が小さくなるようにしながら、投資を回収しやすく収益をあげやすいスタイルを確立していきたいところですね。
ゴンロク

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