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容積率緩和と付加価値向上に!地下室の活用方法

128 views 2017.1.5
容積率緩和と付加価値向上に!地下室の活用方法
人口減少や空室率上昇といった時流をうけ、賃貸物件の経営には付加価値向上が欠かせない要素となっています。さまざまな制限の中で、いかに物件の価値を上げるか。そのヒントのひとつは、地下室を活用した容積率の緩和にありそうです。
目次

1.賃貸物件でも注目があつまる地下室の利便性

2.容積率の観点からみた地下室の優位性

3.容積率緩和のための「地階」の定義をチェック!

1.賃貸物件でも注目があつまる地下室の利便性

従来型の木造日本家屋には、地下室を設ける考え方が浸透していませんでした。日本国内では、湿度が高くなりがちな地域が多く、それゆえに防水や湿気対策に手がかかり、地下室を設ける習慣が根付かなかったと言えるでしょう。

高温多湿な夏をいかに快適に乗り切るかに重点を置いた場合、どうしても日当たりや通気性の良さを優先し、地下室という選択肢に行きつかないことは当然の成り行きかもしれません。また、木造では技術的に不向きであること、地盤の不安定さ、コスト面なども地下室の設置に歯止めをかけていたことでしょう。しかしながら、土地の狭い日本においてこそ、地下室は威力を発揮するとも言えます。

地下室は、「多目的スペース」として使える利便性の高い空間です。賃貸物件においても、住民専用のトランクルームなどとして活用できます。さらに防音性の高さから楽器を演奏するスペースとしても注目を集めているのです。このように通常の居住空間にプラスアルファの付加価値を付けやすい地下室は、賃貸物件の空室率対策として有効だと考えられます。特に不人気になりがちな1階部分の入居を後押しする、強力な武器と成り得るでしょう。

2.容積率の観点からみた地下室の優位性

地下室は、容積率の観点からも有利な構造といえます。容積率は、限られた土地の中で建物に「余裕」を持たせるうえで、無視できない要素ですよね。地下室にはこの容積率から除外できる規定があることをご存じでしたでしょうか。地下室が容積率から除外されるためには、以下の要件をクリアする必要があります。

・地階である
・地盤面から地階の天井が1メートル以下であること
・住宅の用途に供されていること

以上、3つの要件をクリアしていれば、半地下であっても地下室とみなされ、容積率からの除外が受けられるのです。

具体的には、「地下室の床面積」か「住宅全体の延床面積の3分の1」の小さいほうが、容積率算定の計算から除外されます。例えば3階建ての賃貸物件の場合、1階と2階および地下室の床面積が1:1:1であれば、地下室の床面積が丸ごと容積率の計算から除かれることになるのです。

地下室を設けるには相応のコストがかかりますが、単純にスペースを1.5倍まで広げられるというメリットも無視できませんよね。特に土地面積や部屋数の関係から、1部屋あたりの面積が狭くなってしまう場合は、地下室によって付加価値を上げることで入居希望者にアピールできるでしょう。

3.容積率緩和のための「地階」の定義をチェック!

容積率緩和のための「地階」の定義をチェック!
ここで、「地階」という言葉の定義もチェックしておきましょう。そもそも地下室が「地階」の定義に当てはまらなければ、容積率緩和の恩恵を受けることができないからです。建築基準法上は、地下室や半地下室といった区別はありません。一定の要件を満たせば、すべて「地階」として扱われることになります。

「地階」の定義(建築基準法施工例1条より)
① 床が地盤面より下にある階
② 床面から地盤面までの高さが、床から天井までの高さの3分の1以上であること

少しわかりにくいかもしれませんが、要は天井から床までが3メートルだった場合、1メートル以上は地面の下に埋まっている必要があるということです。

これを容積率緩和の条件と組み合わせると、「地面の下に3分の1以上がうまっており、なおかつ天井から地面が1メートル以下」であれば、容積率緩和の条件をクリアする地下室といえるでしょう。天井から床までが2メートル50センチ程度で1メートル50センチが埋まっている状態の「半地下」でも、地階として容積率緩和の恩恵を受けられることになります。

容積率がネックになって物件の価値を高めにくいとお考えのオーナーは、ぜひ地下室の活用を検討してみてください。
ゴンロク

ライターゴンロク

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