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新耐震基準の建物を買うメリット3つ。旧と新とでこんなに違う

113 views 2017.1.12
新耐震基準の建物を買うメリット3つ。旧と新とでこんなに違う
地震大国、ニッポン。我が国の不動産投資家や所有者にとって、常に災害リスクとの闘いを強いられていると言っても過言ではありません。

その災害リスクを国家レベルで対応しようと作られたのが、いわゆる「新耐震基準」です。この基準に沿った建物は災害リスクに強いだけでなく、制度的・コスト的なメリットもあります。
目次

1.新耐震基準に沿った建物とは?築年数が新しい物件だけではない

2.新耐震基準のメリットその1-不動産取得税の軽減

3.新耐震基準のメリットその2-住宅ローン控除

4.新耐震基準のメリットその3-地震保険の割引

5.まとめ

1.新耐震基準に沿った建物とは?築年数が新しい物件だけではない

新耐震基準に沿った建物とは、「震度7でも倒れない」強度を持った建物です。これを証明できるのは、以下の2つの条件のいずれかを満たした場合です。

①1981年6月1日以降に建築確認を受けた
②「耐震基準適合証明書」がある

建築確認とは、建物を建築する前に、その建物が建築基準法で定められた要件を満たしているかどうかを、役所(または委託された民間業者)に確認してもらう作業のことです。

建築基準法には、建物の構造や敷地の形などに、「最低でもこれくらいの強度は保ってください」「隣との建物との空間は少なくともこのくらい空けること」といった決まりがあります。この基準を満たしていることを図面や建築計画で確認してもらわない限りは、着工することができません。

「地震に耐えられる家屋であるためには、こういう材料ならこういう作りであることが必要だ」という基準が、建築基準法の施行令で決められています。これがいわゆる耐震基準です。この耐震基準は1981年に大改正され、それまでの「震度5でも倒れない」から今の基準に変わりました。この新しい基準が、いわゆる「新耐震基準」です。

したがって、1981年6月1日以降に「建築確認」を受けて作られた建物は、自動的に新耐震基準の建物ということになります(「着工」「竣工」ではありません)。

これ以前の建物でも、結果的に新耐震基準を満たしているものや、耐震工事を施したものは、業者に調査をしてもらって「耐震基準適合証明書」を取得すれば、新耐震基準であることを証明できます。

つまり、①②のいずれかに当たるものは、それ以外のものよりも地震に対するリスクが低い、といえます。そのほかにも、以下のようなメリットがあります。

2.新耐震基準のメリットその1-不動産取得税の軽減

新耐震基準に沿った建物を購入する際には、不動産取得税が軽減されます。例えば、東京都で1980年築、床面積200平米のアパートを購入した場合、「耐震基準適合証明書」を取得していれば、建物購入に関する不動産取得税が最大で10万5000円安くなります。建物と同時に取得する土地についても、最低4万5000円軽減されます。不動産取得税の税率や軽減される金額は、都道府県によって異なります。

注意点は、中古物件の場合、賃貸用の集合住宅には適用されないことです。居住用の場合でも、床面積が50平米以上240平米以下でなくては適用されません。新築の場合は、賃貸用マンション・アパートの1戸につき、床面積が40平米以上であれば軽減されます。

3.新耐震基準のメリットその2-住宅ローン控除

住宅ローン控除は税額控除といって、納税額から直接差し引くことができるので、大きな節税効果を持っています。ただし、中古住宅の場合、築年数の要件があります。コンクリート造りで築25年、木造で築20年以内でなければ原則、適用することができません。

耐震基準適合証明書があれば、この築年数の要件を満たさなくてもいいのです。ただし、床面積の要件(50平米以上、半分以上が居住用)など他の要件もクリアしなくてはなりません。

控除率はローン残高の1%ですから、残り2000万円のローンであれば、20万円もの税金を減らすことができるわけです。床面積半分以上が居住用ということは、半分未満が賃貸の併用住宅であっても適用されるということです。ただし、実際に減税されるのは、ローンの自己居住用の部分のみであることに注意が必要です。

国や自治体としては、地震に耐えられる住宅を増やして、国民・市民の安全を守りたい。そのための動機付けとして、税の軽減措置をとっているわけです。

なお、不動産取得税・住宅ローン控除ともに、既存住宅売買瑕疵保険に加入していることでも適用できます。そのほかにも様々な要件や特例がありますので、最終的には不動産会社や税理士に確認したほうが確実です。

4.新耐震基準のメリットその3-地震保険の割引

新耐震基準で作られた建物は、地震保険の保険料が割引になります。1981年6月1日以降に新築された建物であることが、登記簿などで証明できれば、それだけで保険料が10%割引になります。耐震基準適合証明書がある場合も同様です。

ちなみに少し脱線しますが、耐震よりも地震に対して強いとされる、免震構造の建物の場合は、50%割引となります。

自動車保険の優良ドライバー割引と同じで、保険事故(保険金が発生する原因)が起こる確率が低いものほど、保険料を低く抑えることができるのです。

5.まとめ

・1986年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、より厳しい新耐震基準で作られている。
・それ以前でも、新耐震基準並みの設計であることは、「耐震基準適合証明書」で証明できる。
・耐震基準適合証明書などで耐震基準を満たしていることが証明できれば、不動産取得税の軽減、住宅ローン減税、地震保険料の割引を受けることができる。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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