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居抜き店舗の賃貸経営はプロ向け。個人投資家には難しい3つの理由

134 views 2017.1.12
居抜き店舗の賃貸経営はプロ向け。個人投資家には難しい3つの理由
居抜き物件への入居は、前のテナントが残した設備をそのまま使うことで、開業費用を抑える方法として注目されています。

人気の居抜き物件ですが、これだけ不動産投資が活況を呈するなか、個人投資家が成功を収めた話はあまり聞きません。

個人で居抜き物件経営をするハードルとは何か?それには3つのポイントがあります。
目次

1.居抜き物件の魅力は、回転の早さ。三方よしでメリット多し

2.【居抜き物件の難しさ・その1】契約関係が難しい

3.【居抜き物件の難しさ・その2】融資がおりにくい

4.【居抜き物件の難しさ・その3】入居者は海千山千のつわもの

5.それでも居抜き物件にチャレンジしてみたい人は、専門業者を使う

6.まとめ

1.居抜き物件の魅力は、回転の早さ。三方よしでメリット多し

居抜き物件は、店舗のテナントが設備を撤去せずに、使える状態で残しておいてある物件です。飲食店や美容室、歯科医院、オフィスなど、営業するにあたって多くの設備投資が必要な業態でよく見受けられます。

これには、退去するテナント、その後に入居するテナント、オーナーの三者にとってメリットがあります。退去するテナントは、設備の撤去費用が不要になります。特に廃業、移転を期に設備を刷新するテナントにとっては手間も費用も省けて一石二鳥です。次に入居するテナントにとっては、初期費用を抑えることができ、設備工事もほとんど不要なので開業までのスピードも早く、こちらも一石二鳥。業態によっては、前のテナントの顧客が来てくれることもあります。

オーナーとしては、次のテナントが早く決まりやすく、空き室リスクを減らせるというメリットがあります。というのも、入居を考えている人にとっては、現況を確認することで開業後をイメージしやすく、初期投資も少ないので、入居を決めやすいのです。

そんなメリットの多い居抜き物件ですが、オーナーは不動産会社やリース会社が多いようです。個人投資家にとって難しいのは、次のような理由があります。

2.【居抜き物件の難しさ・その1】契約関係が難しい

通常の賃貸契約に比べて、三者が関わる居抜き物件は、複雑になります。これが素人には難しい点の一つです。厨房機器や洗面台など、取り外しができるものは、造作(ぞうさく)といい、この造作は不動産の一部ではないので、前のテナントのものになります。そして、これらを残したまま次のテナントに引き継ぐ場合は、両者の間で譲渡(売買)契約を結ばなくてはいけません。この契約のときに、何を引き継ぐか、お金が発生するとしたらいくらか、などを明確に決めておかないと、トラブルになりかねません。直接オーナーが契約当事者となるわけではありませんが、入退去時にトラブルが起きることは避けたいものです。

新しいテナントとの賃貸借契約も、右から左というわけにはいきません。再び設備を残していいものにするか、それとも原状回復義務を明記するかを個別に考える必要があります。また、通常は解約予告期間といって、退去する3~6ヶ月前に申し入れをする必要があり、それよりも期間が短い場合、テナントは相当の賃料を払う必要があります。居抜き店舗の場合は、これが無償となるケースが多く、前のテナントがそのように交渉してくることも考えられます。

マンション経営などと比べると、契約ごとにいろいろなことを決断するという労力がかかるのです。

3.【居抜き物件の難しさ・その2】融資がおりにくい

居抜き物件だけに限らず、店舗付き住宅や商業ビルにも同じことが言えるのですが、個人投資家が店舗用の物件を購入することには、金融機関の融資が厳しくなります。店舗の入居は住居に比べて退去しやすく、新規の入居がつきにくいという特徴があります。特に駅から遠いなど、立地のあまりよくないところでは、入居されても経営がうまくいかず、すぐ退去ということもあるので、賃貸経営が難しいのです。このため、金融機関のなかには、投資家だけでなく、テナントも審査の対象とするところもあります。

居抜きとして売られている物件は、現状では空き室になっているということです。テナントが入居している場合ですら難しいので、空き室の場合に融資を得ることが難しいのは明白です。

4.【居抜き物件の難しさ・その3】入居者は海千山千のつわもの

店舗への入居は、個人が住居として借りるのと違って、商売のプロが利益を得るために必死にする活動の一環ですから、家賃の交渉やクレームなどで無茶を言われることもあります。反社会勢力が入居し、トラブルになることもありえます。居抜き物件で経費を抑えようという人は、なおさら商売が上手く強い交渉力を持った人が多いことでしょう。

5.それでも居抜き物件にチャレンジしてみたい人は、専門業者を使う

それでは個人投資家が居抜き物件を経営することは不可能なのかというと、必ずしもそうではありません。居抜き物件を専門に管理している会社は少なからずあり、そういったところにサブリースまたは管理委託をすれば、契約のわずらわしさや入居者との交渉をせずに済みます。

サブリースであれば家賃は保証されますし、管理委託ならサブリースよりも割安な管理料で、諸々の対応を代行してもらえます。居抜き物件には上記のような難しさがあるので、管理を委託する場合は、居抜き専門の業者に依頼するとよいでしょう。

6.まとめ

・居抜き物件は、オーナーにとって空き室リスクが少ないというメリットがある。
・居抜き物件は、銀行融資がおりにくい。
・居抜き物件は管理が難しいが、専門業者に任せることもできる。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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