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効果的な家賃設定の方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.13】

294 views 2017.1.17
効果的な家賃設定の方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.13】
不動産投資家になると自分で決めなければいけないことが増え、それが直接自分のキャッシュフローに影響してくることから「サラリーマン生活」にどっぷりハマってきた場合には戸惑う方もいらっしゃるかもしれません。

リフォーム屋の選定、入居者募集のお願い等々、自ら動からないと進まないことがその代表例ですが、その中で家賃設定というのも1つの大家自身が決めなければならないことです。ということで、本日はその家賃設定の効果的な方法についてお伝えしたいと思います。
目次

1.最初は強気で設定する

2.1週間に1回賃貸仲介会社からの意見を聞く

3.徐々に下げる

1.最初は強気で設定する

まず家賃設定をする上でご留意いただきたいのは、一旦設定した家賃は上げることが難しいということです。そして、前入居者が退去するまではどちらにしても、入居することができないということです。

家賃収入というのは収益に直結してくるものなので、最大化するためには1か月あたりの家賃を上げるのが一番手っ取り早い方法になります。従い、家賃設定もまずは強気で行う、厳しければ下げるという方法で、適正な家賃を設定していくことをお勧めします。

私は、初期の家賃設定では前の入居者の家賃をベースに考えます。もちろん、SUUMO等で同じ間取りの物件の家賃相場も見ますが、完全に同じ物件というのはあまりないので参考程度に見ます。

厄介なのが、同じマンションで同じ間取りでかなり安い家賃設定で募集をかけている場合です。この場合は家を探している方も、同じマンションで一方は安く、一方はかなり高いということになると、高い方に関しては内装写真が相当斬新なものであったりしない限り内見すらしてくれなくなります。

従い、同じマンションで募集をかけている部屋があれば、その部屋の家賃も考慮せざるを得ません。

しかし、解約通知を退去1か月前にもらってから実際に退去するまでの期間はどちらにしても入居が出来ないので、あえて強気で設定して反響をみるというのは効果的な戦略だと思います。

2.1週間に1回賃貸仲介会社からの意見を聞く

1週間に1回賃貸仲介会社からの意見を聞く
とはいっても、全然反響がない場合は家賃を下げることを検討しなければなりません。
その判断材料として一番役立つのが賃貸仲介会社からの意見です。

ご注意いただきたいのは、1社のみだと偏った意見になる可能性があるので、出来る限り複数の会社から意見を聞いてください。そうすると大体の反響が分かってきます。

仮に内見が0という場合は、そもそもの家賃が高すぎることが考えられます。
その場合は、業者の方に適正家賃を聞いてみてそこから自分で考えてみるという流れです。

仮に内見はそれなりにあるという話であれば、物件のスペックに対しての家賃設定はそこまではずれていないと言えます。あとは部屋の内装の問題であったり、運によるものもあるので家賃設定はそのままにしてもう少し様子を見るということもありです。

この点を業者に任せると彼らは家賃をすぐに下げます。
彼らからしたら1、2万円家賃が下がっても仲介手数料が若干下がるくらいで、そこまで大きな影響がありません。であれば、早く決めて仲介手数料、あわよくばその後の管理手数料を継続的にもらおうと考えるのが通常です。

あくまで彼らの意見は参考までであり、最終的には自分で決めるという意識は持つようにしてください。家賃設定は他人任せになってはいけません。

3.徐々に下げる

また良くあるケースとして1ヵ月も決まらないからという理由で、極度に弱気になり家賃を下げ過ぎてしまうということです。

この部分は感覚もありますし、運によるものもあるので断言して言いにくい部分ではありますが、私は5000円単位で考えた方が良いのかなと思います。というのも、SUUMO等の主要な賃貸物件サイトでは、家賃の区切単位が5000円だからです。

例えば、今まで13万円の家賃設定にしていた物件を12万5000円にした場合は「12万5000円以下」という検索でひっかかってくるようになり、より内見してくれる人が増えるでしょう。

いきなり1〜2万円下げるのは収入が下がるという意味で、自分で自分の首を絞めることにつながる可能性もあります。5000円ずつ徐々に下げて、仲介会社の意見や反響も聞きながら家賃を2週間程度の期間で変えていくイメージで良いのかなと、私は考えています。

こうした家賃設定に正解はないのですが、参考にしていただければと思います。
中林 準

ライター中林 準

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