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不動産投資における「出口戦略」の重要性

72 views 2017.1.9
不動産投資における「出口戦略」の重要性
不動産投資において、「出口戦略」は意外と見落としがちな部分です。出口戦略とは、簡単にいうと「取得した物件を『いつ』『どうやって』売却するか」を考えることです。
この出口戦略をしっかり考えて物件を所有することで、不動産投資が成功する確率は上がります。
今回は、不動産投資における出口戦略を、「資産形成」「相続税対策」の2つの視点から解説します。
目次

1.資産形成が目的の不動産投資

2.相続対策が目的の不動産投資

3.まとめ

1.資産形成が目的の不動産投資

まず、資産形成が目的の不動産投資から解説します。資産形成とは、単純に「その物件から利益をあげる」ということなので、一般的な不動産投資はすべて「資産形成」が目的になります。資産形成が目的の不動産投資であれば、出口戦略は中長期のスパンで考えなくてはいけません。


・中長期スパンで考える理由

資産形成が目的の不動産投資は、主に物件からの「賃料収入」が収益のメインになります。このような、継続的な収益を「インカムゲイン」といい、売却益などの一時的な収益を「キャピタルゲイン」といいます。

資産形成が目的である不動投資は、インカムゲインがメインなので、中長期的な計画を立てないと利益が出ないのです。なぜなら、インカムゲインは安定して継続的な収益であるものの、利益率(額)自体は、決して高くないからです。


・出口戦略を立てるコツ

中長期的な出口戦略を立てるコツは以下の通りです。
①満室想定で計画を立てない
②経費や税金の増減も加味する


まずは、満室想定で出口戦略を考えるのは避けましょう。エリアにもよりますが、80%~90%程度の稼働率で計算することをおススメします。もしくは、家賃を80%~90%程度で見込んでおき、稼働率100%読むというのも方法の一つです。

また、中長期スパンであるが故に、経費や税金の増減も加味して出口戦略を立てなければいけません。たとえば、住宅ローンの支払いが終わるタイミングで、「利息」部分は経費として計上できなくなります。経費として計上できない部分が出てくると、所得税が上がる可能性があります。一方、経年劣化が進み、修繕費用が上がっていく可能性もあります。修繕費用が上がれば、収益が下がります。

このような経費や税金を「読む」精度が高いと、不動産投資で成功する確率は上がります。この精度を上げるためには、過去のデータが最も重要な資料になります。過去の賃料相場や空室率、家賃下落推移はデータから読み解き、出口戦略に盛り込みましょう。

その上で、売却時の下落率も加味して、「いつ」「いくら」で売却するのがベストかを立案するのが「出口戦略」になります。また、中長期スパンでの計画になるので、5年程度のスパンで計画自体は見直した方が良いです。

2.相続対策が目的の不動産投資

不動産投資の目的として、資産形成の次に多いのが、相続税対策として物件を購入することです。相続税の評価額は、現金で持っているよりも不動産で持っている方が低くなります。そのため、課税される相続税も不動産で所有している方が安くなるのです。

相続税対策で不動産投資するときには、先ほどの「資産形成」のときとは違い、短期~中期スパンで出口戦略を練る必要があります。なぜなら、あくまで相続税を安くすることが主たる目的なので、相続が発生して相続税を納税したら、物件自体を所有する意味が薄れるからです。

そのため、相続対策で不動産投資をする際の出口戦略は以下の点に気を付けましょう。
①短期すぎると売買時の諸費用額が赤字になる
②一棟ではなく分散投資をする


まず、短期での売却になると、売買にかかわる諸費用額が高いほど赤字になるリスクがあります。そのため、相続税で節税できた金額と、売買時の諸費用を加味した上で出口戦略を立てましょう。

また、短期で売却する可能性があるので、売却時には流動性の高い物件を選びましょう。1棟で物件を所有すると、売買時も高額な取引になるので流動性は低いです。そのため、区分マンションなどを複数所有するなどの分散投資をすると良いです。そうすれば、区分ごとに売却できるので、「売却して利益が出る」物件だけ売却するという出口戦略も可能だからです。

3.まとめ

不動産投資における出口戦略は、上述したように非常に重要です。確かに不動産投資のメインはインカムゲインですが、キャピタルゲインも加味して計算することで、不動産投資の成功確率は大きく上がるのです。不動産投資を今から行う人も、すでに行っている人も、もう一度出口戦略を見直してみましょう。
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ライター中村 昌弘

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