不動産投資と暮らしの情報サイト

2020年を前に出口戦略をどう考えるべきか

124 views 2017.1.11
2020年を前に出口戦略をどう考えるべきか
不動産投資業界では、2020年を一つのターニングポイントとして捉える傾向が見られます。
それはまず一つ、東京オリンピックの終了に伴う、海外からの需要減、そしてもう一つは東京の人口も2020年から人口減少ステージに入ると予測されます。
では今持っている不動産は2020年を前にどのような出口戦略をとるべきなのでしょうか?もしくはそのまま持っていてもよいのでしょうか?
目次

1.海外から見た東京という都市の魅力

2.人口減少の影響はどの程度あるのか

3.一時的な下落であるのか、その後も下落し続けるのか

4.出口戦略を採るとしたら

5.まとめ

1.海外から見た東京という都市の魅力

海外から見た東京という都市の魅力
まず現在の東京は、オリンピックを抜きにしても、海外から見れば非常に魅力的な投資の場であることを知っておきましょう。海外の主な都市、ニューヨークやロンドンなどと比較して、東京はその人口や市場、経済力の規模と地価が釣り合わっていないと言われます。東京が世界一の地価が高い都市とバブル期には言われましたが、その後の地価下落により、GDP3位の国の首都としては、非常に地価が安いとまで言われています。その意味では海外の投資家にとっては東京は絶好の買い場になっています。

また衆議院を通過した統合型リゾート(IR)整備推進法(カジノ法)を見ても、日本としては外貨の獲得を外国人観光客の誘致により図っていく方針であることは、容易に予測でいます。東京にカジノができるとは決定していませんが、横浜、千葉なども誘致に乗り出しており、都心にカジノができる可能性は非常に高いといえます。

外資系のホテルの進出なども予測されますし、民泊施設の需要も増大するでしょう。オリンピック後もまだまだ東京は投資の場として世界から注目されるエリアであるとは言えそうです。

2.人口減少の影響はどの程度あるのか

人口減少の影響はどの程度あるのか
日本全体で見ればすでに人口減少ステージに突入していますが、2020年には現在人口増加中の東京まで遂に人口が減少するとの予測がされています。

ただしこれは東京全体の話であり、主に減少を見せるのは都心から離れた市郡です。23区内に限れば人口減少はまだ先の話であり、23区内が減少ステージに入るのは2030年頃と見られています。

国立社会保障・人口問題研究所による2040年の人口予測の数字を見ると、都内23区でも都心部は以前人口を維持しており、大きく人口を減らすと考えられているのは、葛飾区や足立区、杉並区などの地価が安い住宅地です。中央区、新宿区、千代田区などは人口が増える、もしくは影響が微々たるものであると見られています。
また神奈川県もすでに西部は大幅に人口を減少させていますが、横浜や川崎などの東京への通勤が容易なエリアは人口減の影響が少ないどころか、川崎市はまだまだ人口を大幅に伸ばすという予測もあります。
地価の高い資産価値の高いエリア、交通の便の良い場所など、しっかりエリアを見定めれば、人口減少の影響を受けずに投資することも十分に可能でしょう。

3.一時的な下落であるのか、その後も下落し続けるのか

投資により加熱した不動産は一気に冷え込み急激な下落を見せるのは日本人ならば、バブル経済の崩壊を持って身に沁みている人も多いでしょう。相場は株も為替も上がるよりも下がるほうが圧倒的に速いです。下がるときは崖のようにストンと下がっていくのは人間の心理的に仕方ないでしょう。

投資熱の影響がある以上、2020年のタイミング、もしくはその前に不安材料が出てくれば一気に下落することを避けるのは難しいかもしれません。ただし問題はその後どうなるかです。
東京の不動産価格が下落した近年の出来事と言えば、リーマンショックの余波を受けた2008年です。たしかにこの時期も不動産市場は大きな打撃を受けました。しかしその後東京の新築マンション、土地の売買価格、新築住宅など、不動産に関する価格は緩やかな柄結局は上昇を続けています。
逆に考えると、一気に価格が下落した後は絶好の買い場になるわけでもあり、その不動産の価値と相場が乖離していれば、また正常な相場にきちんと戻っていくのです。

4.出口戦略を採るとしたら

それでも不動産相場の下落が不安である、できれば下がる前に出口戦略を取りたいという人は、人が売り始める前に売ることを考えるべきでしょう。
その後に資産価値が落ちにくい中央区や港区などのエリアの物件を購入していけば、下落リスクを避けることができるのではないでしょうか。できれば2018年頃から売るタイミングを探っていきましょう。

5.まとめ

2020年を機に、一時的に投資熱が落ち、それが不動産売買価格の下落を招くことは十分に起こりえるでしょう。そこでのリスクを避けたい人は、他人に先んじての売却という出口戦略を採る必要があります。
しかし長期的に見れば、エリアをきちんと絞れば価格の下落後には再度売買価格が上昇していく可能性も高く、長期的な戦略を考えるのならば、物件の選定を慎重に行うほうが良さそうです。
NOIMAGE

ライター長嶋 シゲル

長嶋 シゲルの記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!