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2項道路をセットバックすることにより生まれる価値とは

69 views 2017.1.11
2項道路をセットバックすることにより生まれる価値とは
2項道路とは、建築基準法において、道路とは幅が4メートル以上のものを指します。また家を建てるには幅4メートル以上の道路に、2メートルは接していないといけません。しかし建築基準法の施工以前に建てられた家などは、幅の狭い道路にしか接していないというケースも散見されます。こういった道路のことは、建築基準法第42条第2項において、「みなし道路」や「42条第2項」道路と呼ばれています。これが2項道路と呼ばれる所以です。

基本的に2項道路に建てられている建物は、現在の建築基準法では建て替えができないようになっています。
目次

1.セットバックとは

2.セットバックをしていないと色々なデメリットが

3.セットバックを行う意味は

4.近隣の住人との関係も重要

5.まとめ

1.セットバックとは

セットバックとは
中古不動産のマイソクなどを見ていると、敷地の条件にセットバックありと記載されているものを見ることもあるでしょう。セットバックとは、2項道路に面している土地に建物を立てるために敷地を後退させる措置のことを指すのです。

具体的にどのような措置をしなければいけないのかというと、道路の対面が住宅である場合は、二項道路の中心から2メートル後退し他部分までを、住宅を建てられる敷地として認められるというものです。中心から2メートル、合計で4メートル幅の何もない部分を生み出すことで、道路に面しているという扱いになります。 また道路の反対側が岸やがけなどの場合には、面している道路の岸側やがけ側から4メートル後退してセットバックしなければいけません。そうなると使える敷地がかなり減ってしまうことになるでしょう。

また一部の地域では、一項道路の幅を4メートルではなく、6メートルと定めている場所もあります。そうなると、セットバックも道路の中心から3メートルの場所まで交代させなければいけません。

2.セットバックをしていないと色々なデメリットが

ではなぜ自分の敷地を削ってまでセットバックを行うのでしょうか?
セットバックをしないままでいると、二項道路にしか面してしていない物件は、建物のリフォームやリノベーションしかできません。またリフォームやリノベーションも実施はできても「既存不適格建物」となり、売却が難しくなるリスクがあります。そして先に述べたように新しい家を建てることは不可能です。

セットバックが必要な敷地にある建物は非常に古いものが多く、特に東京の下町で顕著ですが、建物の面積も狭いものが多くなりがちです。たとえリフォームやリノベーションで真新しい内装に変えたとしても、住みやすさは一般的な新築住宅、そして中古住宅にも劣ることになるでしょう。

そして再建築不可物件は非常に資産価値が低く、売り出すときには「建て替え不可」「ローン利用不可」ということで、非常に安い価格でしか売却できないのです。

3.セットバックを行う意味は

しかしセットバックを行い、建て替えが可能になれば、多少敷地が狭くなったとしても、一般の土地や中古住宅として売却が可能になります。

またセットバックを行うことで、一部の土地が事実上道路の扱いになりますから、その分は固定資産税として計上される部分から排除され、税金が安くなるメリットもあります。またセットバックした部分の土地は無償譲渡や、自己所有ながらも無償融資という扱いがほとんどなのですが、自治体によっては埼玉県三郷市のように、安い金額ですが買い取りをしてくれる自治体もあります。全く活用していない土地ならば、さっさと売ってしまう方が良いかもしれません。

また基本的にはセットバックは義務であり、行うべき措置であることも念頭に置いておきましょう。

4.近隣の住人との関係も重要

また新築や改築時にセットバックを行う、道路の幅を確保すれば自宅の価値が上がりますが、将来的には「長期的に4メートル幅の道路を確保する」ことが目的であるため、隣近所、同じ道に面している住宅全体で行うことも検討したいところです。

隣の家と親同士が共同で作った壁を壊さないとセットバックができないときなどは、隣家との相談が必要になるでしょうし、相手との普段の関係次第で交渉のしやすさもまるで変わってきます。

神奈川県横浜市など、自治体によってはセットバックを促進するために、塀や壁の取り壊しや再設置の補助を行ってくれるところもあるので、自分の自治体に問い合わせを行ってみましょう。
同じ通りに面している家が皆セットバックを行ってくれれば、その一帯の土地の売買価格が上がり、資産価値が結果的に向上する効果も期待できます。親の世代から長く住んでいるような関係性ならば、町内会などで相談し、一斉セットバックを提案してみてもよいのではないでしょうか。

5.まとめ

国としては、すべての道路を幅4メートル以上と十分な幅にしたいという考えを持っています。
東京都内、23区内でもいわゆる下町などは戦後間もないころに建てられた住宅密集地があり、道路幅が狭く再建築不可物件が立て並んでいることもあります。

セットバックをしてすぐに、土地の売買価格が急激に上がるとは限りませんが、交通面での利便性、安全面が大きく増します。きっちりとセットバックの義務を守っていくことで、子育ても安全にできる住みよい街になっていくことでしょう。
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ライター長嶋 シゲル

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