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年末年始に再確認しよう、不動産に関する経費と税金

142 views 2017.1.13
年末年始に再確認しよう、不動産に関する経費と税金
年末年始のバタバタが終わったら、次は確定申告です。
1年の総括という意味でも、法令順守という意味でも、大事な帳簿付け。
経費になるものとならないものを理解し、正しく手続きすることで、社会的信用を増すとともに節税が可能になります。
目次

1.不動産収入を得ている人は、青色申告でしっかり帳簿をつけると節税に

2.毎月決まってかかる費用。委託管理料、修繕積立金、保険料など

3.最も節税効果が大きい減価償却費。修繕費は判断難しい

4.ローン関連費用、その他もろもろの費用

5.まとめ

1.不動産収入を得ている人は、青色申告でしっかり帳簿をつけると節税に

不動産で収入を得ているのであれば、確定申告を行い、前年の収支を報告する必要があります。利益が出ているのにこれをしていないと、脱税になります。源泉徴収されているサラリーマンの方でも、同様です。所得税は10種類あり、給与所得と不動産所得は別に扱われるため、年末調整などで申告することができないのです。

確定申告には青色申告と白色申告があり、どちらも帳簿付けが必要です。青色申告は10万円所得控除があるので得です。昔は白色申告に帳簿を付ける義務がなかったので、経理が面倒くさいという人はこれを選択していましたが、平成26年以降は青色申告と同様の手間がかかります。白色申告のメリットはほとんどないといっていいです。

帳簿をつけるには少し会計の知識が必要ですが、専用ソフトを使うともっと簡単になります。月額数百円のクラウドや数千円の買取型ソフトなど、いろいろな会社がサービスを提供しています。Excelなどのフォーマットがインターネットで無料配布されているので、自分で勉強して使ってみるのもいいでしょう。

最終的に、賃貸料などの収入から経費を引いた所得に税率をかけて、税金を計算します。税率20%の人が、10万円の経費計上を忘れると、2万円損することになります。経費に計上できる対象は幅広く、「不動産で収入を得るために払ったお金」は基本的に対象となると考えてよいです。具体的には次のようなものが経費になります。

2.毎月決まってかかる費用。委託管理料、修繕積立金、保険料など

毎月決まってかかる費用。委託管理料、修繕積立金、保険料など
物件の管理を委託している場合、管理会社に支払う手数料は経費に計上できます。請求書や支払明細書は証拠として必要ですので、しっかり保存しておきましょう。

マンションを区分所有している場合にかかる管理費と修繕積立金も、経費になります。個別にかかる修繕費用については、次項で説明します。

地震保険、火災保険などに加入している大家さんは多いでしょう。保険料も経費です。長期保険を一括して前払いしている場合は注意が必要です。経費にできるのは、その年の分だけ。7月に5年分(60ヶ月分)10万円を一括前払いで支払ったとしたら、その年に経費にできるのは半年分の保険料1万円のみです。翌年は、1年分として2万円を経費にできます。

これらの固定費は不動産経営にかかる費用の中でも大きな部分を占めています。経費に計上するのとしないのとでは、利回りに直接影響するほどの差があります。

3.最も節税効果が大きい減価償却費。修繕費は判断難しい

減価償却費は、物件の購入にかかったお金を長期にわけて経費にする、会計上の考え方です。例えば文房具屋の場合、鉛筆の売値が10円で仕入値が6円だとすると、もうけた4円に対して税金がかかります。賃貸収入でも同じことがいえますが、購入した年に全額費用としてしまうと、その年に大赤字になり、翌年以降は毎年大黒字になってしまうことになり、実態と合わなくなってしまいます。そのため購入価格を税法上で決められた期間に配分して経費とします。木造住宅なら減価償却期間は22年ですので、2200万円かけて新築した場合の減価償却費は毎年100万円です。取得年度によっては、毎年均等割せずに、償却率という数字を使って計算します。減価償却するべきものを、減価償却資産といいます。

入退去に伴う畳の張替えや壁の塗装など、傷んできた部分の補修も、修繕費として経費になります。なぜここで修繕費が出てくるかというと、修繕した結果、以前よりも性能のよいものになったり、建物の寿命が延びた場合には、減価償却資産となることがあるからです。それまでなかった外階段を取り付けるなど、新しい価値を生むもので金額が大きいものは減価償却資産となります。

減価償却は原価のようなものですから、税金に与える影響は非常に大きいです。プロでも判断が難しいことがありますので、こみいった案件は税理士か税務署に相談することをおすすめします。

4.ローン関連費用、その他もろもろの費用

物件購入のために組んだローンの利息部分と保証料は、経費です。元本部分は物件購入費用としての減価償却と二重になってしまうので、経費になりません。

不動産取得税、固定資産税などの税金は経費です。無申告加算税などの罰金的な税金は経費になりません。

他に経費に計上できるものとしては、売買時の仲介手数料、入居者募集のための宣伝費、物件の下見や管理のための交通費、税理士や司法書士への手数料、管理会社との打ち合わせに伴う食事代、不動産経営の知識を得るためのセミナー参加費や書籍代などがあります。

管理会社との電話代やインターネット代や事務所の家賃、印刷用紙などの消耗品代なども経費とすることができます。これに限らず税金の申告全般にいえることですが、収益を得るために必要な支出であることが客観的にわかる必要があります。電話代などは通話明細があればわかります。自宅を事務所としている場合にはインターネット代や家賃の線引きが難しいですが、実際には2~3割程度なら認められているケースが多いです。

このほかにも、不動産経営が事業的規模と認められる(目安としては一戸建て5棟以上、マンション10戸以上)場合は、未回収の家賃なども経費にすることができます。

5.まとめ

・不動産収入を得るために必要な費用は、基本的に経費として認められる。
・具体的には物件の減価償却費、修繕費、管理費のほか、ローンの利息や交通費など。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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