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建ぺい率の例外パターン3つ、用途地域だけでは決まらない

248 views 2017.1.13
建ぺい率の例外パターン3つ、用途地域だけでは決まらない
建築基準法の中でも非常に大切な建ぺい率。基本的には用途地域によって決まりますが、それだけではありません。

例外的な部分にも目を向けてみると、土地の潜在能力を引き出すことができるようになります。
目次

1.建ぺい率の制限は火災の広がりを防ぎ、良好な住環境を保つためにある

2.角地にあたる場合は、+10%加算。都道府県によって違うので注意

3.防火地域の耐火建築物 ①火災に強い建物を、火災に弱い場所に建てる

4.防火地域の耐火建築物 ②理屈の上では、建ぺい率が100%になる

5.まとめ

1.建ぺい率の制限は火災の広がりを防ぎ、良好な住環境を保つためにある

どの土地も、建ぺい率を超えた建物を建てることはできません。敷地面積に占める建築面積の割合が建ぺい率であり、ここでいう建築面積は壁に囲まれた部分を指します。軒やバルコニーには外壁がありませんが、壁から1メートル以上の部分は建築面積に入ります。

この建ぺい率は、自治体が定める用途地域で決まります。容積率も同様です。用途地域を定める目的は、地区によって建てられる建物の種類や大きさを決めることで、住環境や景観を整えるためです。建ぺい率が低ければ隣との建物の距離が空き、火事が燃え広がりにくくなります。また、景観もスッキリとして心地よいものとなります。高ければ、商業施設などをたくさんつくることができ、便利になります。

建ぺい率が制限される目的。それは、火災や景観の悪化を防ぐことなのです。

2.角地にあたる場合は、+10%加算。都道府県によって違うので注意

いわゆる「特定行政庁が指定する角地」にあたる場合は、建ぺい率に10%が加算されます。特定行政庁というのは、政令指定都市や都道府県です。これらの自治体が具体的に「道路と何メートル接していて、角度何度以内の角地は、建ぺい率を緩和する」とルールに定めています。ほとんど同じような条件の土地でも、管轄する自治体が変わると適用できるかどうかも変わる場合があるので注意が必要です。

例えば横浜市なら、横浜市建築基準法細則というルールでこの基準を決めています。そのルールは、各道路に2メートル以上接している、交差する前面道路の角度が120度以内である、など、具体的で詳細なものになっています。一般的にイメージする角地なら、たいてい当てはまります。

角地は隣の建物と近づく部分が少ないので、防火・住環境の両方の観点から、そこまで建ぺい率を厳しくする必要はないということです。

3.防火地域の耐火建築物 ①火災に強い建物を、火災に弱い場所に建てる

場所が防火地域で、建物が耐火建築物の場合にも、10%加算されます。防火地域は、用途地域とは別の概念で、この地域に建てる建物は、構造や材質を火災に強いものにすることが義務付けられています。このような建物は、耐火建築物、または準耐火建築物といいます。防火地域は、自治体が定めます。商業エリアなど、建物が密集しがちな市街地などが対象になることが多いです。

防火地域のほかに、これよりも少し耐火性の要件が緩い準防火地域というものもありますが、建ぺい率の10%加算はありません。防火地域だけです。

耐火建築物は、鉄筋コンクリート造であったり、防火扉を備え付けるなど、内部の火災と周りからの延焼に耐えられるようでなくてはいけません。木造であっても、国土交通大臣の認定したものであるなど、建築基準法に沿ったものであれば、耐火建築物とすることができます。

建ぺい率を設ける目的が、火災が広がることを防ぐことだと考えると、燃えにくい建物は多少接近して建ててもいいだろうという趣旨のルールです。特定行政庁が指定する角地とも併用することができます。

4.防火地域の耐火建築物 ②理屈の上では、建ぺい率が100%になる

建ぺい率は、30%から80%の範囲で決められています。では、80%のときに、先ほどの防火地域の耐火建築物はどうなるでしょうか?この場合は、建ぺい率の制限がなくなります。つまり100%になるのです。100%といっても、壁芯といって壁の厚さの中心から内側が建築面積にあたるので、実際に100%になることはありません。

商業地域の建ぺい率は80%なので、「商業地域かつ防火地域の耐火建築物」は、建ぺい率にとらわれない建物が建てられます。商業地域かつ防火地域に建てられている物件は、将来的に耐火建築物に建て替えることで、今よりも大きな規模の建物を建てることができる物件かもしれません。

5.まとめ

・建ぺい率の規制は、火災から街を守り、住環境をよくするためにある。
・特定行政庁が指定する角地にあたる土地は、建ぺい率が10%加算される。
・防火地域に指定されているところの土地に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率が10%加算される。
・商業地域などもともと建ぺい率が80%で、防火地域に指定されているところの土地に、耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がなくなる。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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